نمونه رای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها

هنگامی که مستأجر اجاره بهای ملک را پرداخت نمی کند، موجر حق دارد برای تخلیه ملک و احقاق حقوق خود اقدام قانونی کند. این فرایند که به صدور رای تخلیه منجر می شود، با طرح دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها آغاز می گردد و نیازمند آگاهی کامل از قوانین، مراحل و مدارک لازم است. این مقاله یک راهنمای جامع برای موجران خواهد بود تا مسیر قانونی را به درستی طی کنند.

اختلافات موجر و مستأجر بر سر پرداخت اجاره بها، از جمله رایج ترین مشکلات در حوزه روابط ملکی است. بسیاری از مالکان، با وجود تحمل هزینه ها و تعهدات مربوط به ملک خود، با مستأجری مواجه می شوند که از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر امتناع می ورزد. در چنین شرایطی، آگاهی از مسیر قانونی و چگونگی طرح دادخواست برای تخلیه ملک، امری حیاتی است تا از هرگونه اقدام خودسرانه و غیرقانونی که می تواند تبعات سنگینی داشته باشد، جلوگیری شود.

هدف اصلی این مقاله، ارائه یک راهنمای کامل و عملی برای موجران است تا با درک مبانی قانونی، تفاوت های انواع اجاره نامه ها، فرایند گام به گام طرح دادخواست و در نهایت، مراحل صدور و اجرای رای تخلیه، بتوانند حقوق خود را به درستی پیگیری کنند. در ادامه، نه تنها به تشریح قوانین حاکم بر این موضوع می پردازیم، بلکه یک نمونه دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها را نیز ارائه خواهیم داد تا راهنمای عملی برای شما باشد. لازم به ذکر است که کاربران عموماً به دنبال نمونه دادخواست هستند که درخواست اولیه از دادگاه است و رای نتیجه نهایی این دادخواست است که پس از بررسی ها و تشریفات قانونی صادر می شود.

مبانی قانونی تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها: کدام قانون حاکم است؟

برای شروع هرگونه اقدام قانونی جهت تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، ابتدا باید تشخیص داد که رابطه استیجاری موجود، تحت شمول کدام یک از قوانین روابط موجر و مستأجر قرار می گیرد. این تمایز بسیار مهم است، زیرا شرایط و مراحل تخلیه بر اساس قانون حاکم، می تواند کاملاً متفاوت باشد. به طور کلی، دو قانون اصلی در این زمینه وجود دارد: قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

این قانون عمدتاً ناظر بر قراردادهای اجاره ای است که پیش از تاریخ ۱۳۷۶/۰۶/۰۸ منعقد شده اند. این قراردادها، به ویژه در اماکن تجاری، ممکن است شامل حق کسب و پیشه یا سرقفلی باشند که فرایند تخلیه را پیچیده تر می کند. بر اساس این قانون، عدم پرداخت اجاره بها تحت شرایط خاصی، می تواند مبنای تخلیه قرار گیرد:

• اگر مستأجر در طول یک سال، سه بار از پرداخت اجاره بها یا مال الاجاره خودداری کند و موجر هر بار با ارسال اظهارنامه یا اخطاریه رسمی از دفترخانه (برای اجاره نامه های رسمی) به او اخطار داده باشد، موجر می تواند تقاضای تخلیه را مطرح کند.
• در این موارد، مستأجر این فرصت را دارد که حتی پس از طرح دعوا و قبل از صدور حکم نهایی دادگاه تجدیدنظر، اجاره بهای معوقه را به همراه ۲۰ درصد اضافه بر آن (به عنوان جریمه و خسارت) به صندوق دادگستری واریز کند تا از صدور حکم تخلیه جلوگیری شود. اما این ارفاق قانونی تنها برای یک بار در طول مدت قرارداد اجاره قابل استفاده است.
• در صورت صدور حکم تخلیه بر اساس این قانون، معمولاً دادگاه فرصت ۱۵ روزه ای برای تخلیه به مستأجر می دهد و حق کسب و پیشه یا سرقفلی (اگر مستأجر آن را خریداری کرده باشد و در قرارداد قید شده باشد) باید توسط موجر پرداخت شود.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

این قانون بر قراردادهای اجاره ای که پس از تاریخ ۱۳۷۶/۰۶/۰۸ منعقد شده اند، حاکم است. یکی از مهم ترین ویژگی های این قانون، سرعت بخشیدن به فرایند تخلیه است، به ویژه اگر قرارداد اجاره با رعایت شرایط خاصی تنظیم شده باشد. این شرایط عبارتند از:

• اجاره نامه باید به صورت کتبی باشد.
• مدت اجاره در آن قید شده باشد.
• اجاره نامه به امضای موجر و مستأجر رسیده باشد.
• دو شاهد معتبر نیز ذیل آن را امضا کرده باشند (برای اجاره نامه های عادی) یا در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد (برای اجاره نامه های رسمی).

در این قانون، برخلاف قانون ۱۳۵۶، نیازی به تکرار چندباره عدم پرداخت اجاره بها نیست. اگر در قرارداد اجاره، شرط صریحی مبنی بر فسخ قرارداد و امکان تخلیه فوری در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر گنجانده شده باشد، موجر می تواند به سرعت برای تخلیه اقدام کند. در واقع، این قانون به اراده طرفین در قرارداد اهمیت زیادی می دهد و اگر شرط فسخ در قرارداد ذکر شده باشد، موجر می تواند با استناد به آن، تقاضای دستور تخلیه فوری را از شورای حل اختلاف (برای املاک مسکونی یا تجاری بدون سرقفلی) یا دادگاه عمومی حقوقی (در صورت نیاز به رسیدگی قضایی بیشتر یا دعاوی مربوط به حق کسب و پیشه) نماید. در این حالت، امکان پرداخت اجاره بهای معوقه برای جلوگیری از تخلیه، مانند قانون ۱۳۵۶، وجود ندارد.

ماده 490 قانون مدنی: تکلیف اساسی مستأجر

علاوه بر قوانین خاص موجر و مستأجر، ماده ۴۹۰ قانون مدنی نیز به عنوان یک اصل کلی، تکلیف مستأجر را در پرداخت اجاره بها روشن می کند. این ماده مقرر می دارد که مستأجر مکلف است اجرت المسمی (اجاره بهای تعیین شده در قرارداد) را در مواعد مقرر و به شیوه توافق شده به موجر پرداخت کند. عدم رعایت این تکلیف، در کنار شروط قراردادی و قوانین خاص، می تواند مبنای طرح دعوای حقوقی و درخواست تخلیه باشد. این ماده، پایه و اساس حقوقی برای مطالبه اجاره بها و در صورت عدم پرداخت، پیگیری تخلیه ملک را فراهم می آورد.

آگاهی از قانون حاکم (۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶) بر قرارداد اجاره، اولین و مهم ترین گام در مسیر قانونی تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها است و تمامی مراحل بعدی بر اساس این تشخیص پیش خواهد رفت.

تفاوت های کلیدی اجاره نامه عادی و رسمی در فرایند تخلیه

نوع سند اجاره (عادی یا رسمی) تأثیر بسیار زیادی بر سرعت و پیچیدگی فرایند تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها دارد. شناخت این تفاوت ها برای موجران ضروری است تا بتوانند مسیر درست و کارآمد را انتخاب کنند.

اجاره نامه رسمی: فرایند سریع تر و از طریق اداره اجرای ثبت

اجاره نامه های رسمی، اسنادی هستند که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به ثبت رسیده اند. این نوع اجاره نامه ها دارای اعتبار اجرایی هستند، به این معنی که در صورت تخلف مستأجر (مانند عدم پرداخت اجاره بها)، موجر می تواند بدون نیاز به طرح دادخواست در دادگاه و طی مراحل طولانی دادرسی، مستقیماً از طریق اداره اجرای ثبت اسناد برای تخلیه ملک اقدام کند. این فرایند دارای مزایای زیر است:

• سرعت بالا: صدور اجرائیه یا دستور تخلیه از طریق اداره ثبت معمولاً بسیار سریع تر از رسیدگی قضایی است و ممکن است ظرف چند هفته (معمولاً ۱ تا ۲ هفته پس از اخطار) انجام شود.
• عدم نیاز به دادگاه: موجر نیاز به حضور در جلسات دادگاه و ارائه ادله متعدد ندارد. خود سند رسمی اجاره به عنوان دلیل کافی برای اثبات رابطه استیجاری و تعهدات آن عمل می کند.
• اعتبار قانونی: اسناد رسمی از نظر قانونی بسیار معتبرتر هستند و کمتر مورد تردید یا انکار قرار می گیرند.

برای اقدام از طریق اداره اجرای ثبت، ابتدا موجر باید اخطاریه ای از طریق همان دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی برای مستأجر ارسال کند و مهلت قانونی برای پرداخت اجاره بها را به او بدهد. در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، موجر می تواند درخواست صدور اجراییه برای تخلیه ملک و وصول اجور معوقه را از اداره اجرای ثبت ارائه دهد.

اجاره نامه عادی: نیاز به دادخواست در مراجع قضایی

اجاره نامه های عادی، اسنادی هستند که بین موجر و مستأجر به صورت دست نویس یا چاپی تنظیم شده و ممکن است در دفاتر املاک (بنگاه معاملات ملکی) با کد رهگیری ثبت شده باشند یا حتی فاقد کد رهگیری باشند. این نوع اجاره نامه ها، برخلاف اسناد رسمی، دارای اعتبار اجرایی مستقیم نیستند و در صورت بروز تخلف (مانند عدم پرداخت اجاره بها)، موجر باید با طرح دادخواست در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی) برای تخلیه ملک اقدام کند. ویژگی های این فرایند عبارتند از:

• فرایند طولانی تر: رسیدگی به دادخواست تخلیه در مراجع قضایی مستلزم طی مراحل دادرسی، تعیین وقت رسیدگی، حضور طرفین، ارائه دلایل و مدارک، و در نهایت صدور حکم یا دستور قضایی است که معمولاً زمان برتر است.
• نیاز به اثبات تخلف: موجر باید در دادگاه یا شورای حل اختلاف، عدم پرداخت اجاره بها و تخلف مستأجر را به اثبات برساند. این ممکن است نیازمند ارائه اظهارنامه های ارسالی، رسیدهای بانکی، گواهی عدم پرداخت چک و سایر مدارک باشد.
• هزینه های دادرسی: علاوه بر هزینه تنظیم دادخواست، ممکن است هزینه های دیگری مانند حق الوکاله وکیل، کارشناسی و… نیز به آن اضافه شود.

در ادامه، تفاوت های این دو نوع اجاره نامه را در فرایند تخلیه در قالب یک جدول مقایسه ای مشاهده می کنید:

ویژگی	اجاره نامه رسمی	اجاره نامه عادی (با رعایت شرایط قانون 1376)	اجاره نامه عادی (قبل از 1376 یا بدون شرایط قانون 1376)
مرجع رسیدگی	اداره اجرای ثبت اسناد	شورای حل اختلاف	دادگاه عمومی حقوقی (برای املاک تجاری) یا شورای حل اختلاف (برای املاک مسکونی)
نوع اقدام اولیه	صدور اجراییه / دستور تخلیه	صدور دستور تخلیه (در صورت وجود 2 شاهد و شرایط قانون 1376)	طرح دادخواست تخلیه و صدور حکم قضایی
مدت زمان رسیدگی	سریع (چند هفته)	نسبتاً سریع (چند ماه)	طولانی تر (چند ماه تا یک سال یا بیشتر)
نیاز به دادگاه	خیر (فقط اداره ثبت)	معمولاً خیر (شورای حل اختلاف به سرعت رسیدگی می کند)	بله (نیاز به دادرسی و جلسات دادگاه)
امکان پرداخت برای جلوگیری از تخلیه	خیر (در صورت شرط صریح فسخ)	خیر (در صورت شرط صریح فسخ)	بله (یک بار با پرداخت 20% اضافه بر اساس قانون 1356)

راهنمای گام به گام طرح دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

هنگامی که مستأجر از پرداخت اجاره بها خودداری می کند و راهکارهای دوستانه به نتیجه نمی رسد، موجر ناچار به پیگیری حقوقی موضوع از طریق طرح دادخواست تخلیه می شود. این فرایند مراحل مشخصی دارد که باید با دقت و رعایت اصول قانونی انجام شود.

گام 1: احراز شرایط اولیه و ارسال اخطاریه/اظهارنامه

قبل از هر اقدامی، موجر باید از احراز شرایط قانونی لازم برای طرح دعوا اطمینان حاصل کند:

• بررسی دقیق قرارداد اجاره: ابتدا باید قرارداد اجاره را با دقت بررسی کنید. تاریخ تنظیم قرارداد (برای تشخیص قانون حاکم)، مدت اجاره، مبلغ اجاره بها، و شروط مربوط به فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت اجاره بها (مخصوصاً برای قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶) بسیار مهم هستند.
• مستندسازی عدم پرداخت: موجر باید مدارک مستندی دال بر عدم پرداخت اجاره بها در اختیار داشته باشد. این مدارک می تواند شامل عدم واریز به حساب بانکی، برگشت خوردن چک های اجاره بها، و یا عدم دریافت نقدی باشد.
• نحوه صحیح ارسال اخطاریه/اظهارنامه:
  • برای اجاره نامه های عادی: موجر باید یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی به مستأجر ارسال کند. در این اظهارنامه، مهلت مشخصی (مثلاً ۱۰ روز) برای پرداخت اجاره بهای معوقه تعیین می شود و عواقب قانونی عدم پرداخت (یعنی طرح دعوای تخلیه) به مستأجر اطلاع داده می شود.
  • برای اجاره نامه های رسمی مشمول قانون 1356: موجر باید به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد مراجعه کرده و درخواست ارسال اخطاریه رسمی برای مستأجر را بنماید.
• اهمیت رعایت مهلت های قانونی: پس از ارسال اظهارنامه یا اخطاریه، باید مهلت تعیین شده به مستأجر داده شود. تا زمانی که این مهلت سپری نشده باشد و مستأجر اجاره بها را پرداخت نکرده باشد، اقدام به طرح دادخواست قبل از پایان مهلت قانونی، ممکن است با مشکل مواجه شود.

گام 2: جمع آوری مدارک لازم

برای طرح دادخواست تخلیه، مدارک زیر ضروری است و باید به صورت کپی مصدق (کپی برابر اصل شده در دفاتر خدمات قضایی یا دادگاه) تهیه و پیوست دادخواست شود:

• اصل یا کپی مصدق قرارداد اجاره: این مهم ترین مدرک است که رابطه استیجاری و شرایط آن را اثبات می کند.
• اصل یا کپی مصدق سند مالکیت موجر: برای اثبات مالکیت موجر بر ملک مورد اجاره. (اگر موجر قائم مقام مالک است، مدارک اثبات قائم مقامی)
• کپی مصدق اظهارنامه/اخطاریه های ارسالی: به همراه رسید ابلاغ آن ها که نشان دهنده اطلاع رسانی رسمی به مستأجر و عدم پرداخت اجاره بها است.
• مدارک هویتی موجر (خواهان): شامل کپی کارت ملی و شناسنامه.
• مدارک هویتی مستأجر (خوانده): شامل کپی کارت ملی و شناسنامه (در صورت دسترسی).
• رسید عدم پرداخت اجاره: مانند گواهی بانک مبنی بر عدم واریز اجاره، یا برگشت چک های اجاره بها.
• وکالت نامه: در صورتی که موجر از طریق وکیل اقدام می کند.

گام 3: تعیین مرجع صالح رسیدگی

مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست تخلیه بستگی به نوع ملک، مبلغ اجاره بها و وجود حق کسب و پیشه/سرقفلی دارد:

• شورای حل اختلاف: صلاحیت رسیدگی به دعاوی تخلیه املاک مسکونی یا تجاری فاقد حق کسب و پیشه/سرقفلی، و همچنین دعاوی مالی که ارزش آن ها زیر ۲۰ میلیون تومان (بر اساس قوانین جاری) است، را دارد. برای قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ که دارای شرایط ماده ۲ باشند، دستور تخلیه از شورای حل اختلاف صادر می شود.
• دادگاه عمومی حقوقی: صلاحیت رسیدگی به دعاوی تخلیه املاک تجاری که دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی هستند (مانند قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶)، و همچنین دعاوی مالی که ارزش آن ها بالای ۲۰ میلیون تومان است، را دارد.
• اداره اجرای ثبت: این مرجع فقط برای قراردادهای اجاره رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده اند، و برای صدور اجرائیه یا دستور تخلیه بدون نیاز به دادگاه، صالح است (مانند آنچه در بالا توضیح داده شد).

گام 4: تنظیم و تقدیم دادخواست

پس از جمع آوری مدارک و تعیین مرجع صالح، نوبت به تنظیم و تقدیم دادخواست می رسد. این مرحله باید با دقت زیادی انجام شود:

• معرفی دقیق خواهان و خوانده: تمامی مشخصات هویتی و آدرس دقیق موجر (خواهان) و مستأجر (خوانده) باید به درستی درج شود.
• خواسته: تقاضای صدور حکم تخلیه عین مستأجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و مطالبه خسارات دادرسی باید به وضوح بیان شود. (دعوای تخلیه ذاتاً غیرمالی است، اما مطالبه اجور معوقه و خسارات دادرسی، جنبه مالی دارد.)
• دلایل و منضمات: لیستی دقیق از تمامی مدارک پیوستی به همراه شماره و توضیحات مختصر هر یک.
• شرح دادخواست: این بخش، قلب دادخواست است. در اینجا موجر باید به تفصیل وضعیت ملک، تاریخ و شرایط قرارداد اجاره، مدت زمان عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر، اقدامات قبلی موجر (مانند ارسال اظهارنامه/اخطاریه) و در نهایت، استناد به مواد قانونی مربوطه (ماده ۴۹۰ قانون مدنی، ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ یا شروط فسخ قرارداد بر اساس قانون ۱۳۷۶) را شرح دهد و خواستار صدور حکم تخلیه شود. شرح دادخواست باید مستدل، واضح و بدون ابهام باشد.

پس از تکمیل دادخواست، باید آن را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مرجع صالح تقدیم کرد. این دفاتر مسئول ثبت دادخواست، پرداخت هزینه های دادرسی و ارسال آن به مرجع قضایی مربوطه هستند.

نمونه دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها (با راهنمای تکمیل)

در این بخش، یک نمونه دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها ارائه می شود که می تواند به عنوان الگویی برای موجران جهت تنظیم دادخواست خود مورد استفاده قرار گیرد. توجه به جزئیات و تکمیل دقیق اطلاعات ضروری است.

عنوان: دادخواست تخلیه عین مستأجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و مطالبه خسارات دادرسی

ریاست محترم [نام مرجع قضایی: شورای حل اختلاف/دادگاه عمومی حقوقی] شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و احترام،

مشخصات طرفین دعوا:

• خواهان: [نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، شغل، آدرس دقیق محل سکونت و کد پستی موجر]
• خوانده: [نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، شغل، آدرس دقیق محل سکونت و کد پستی مستأجر]
• وکیل یا نماینده قانونی: [در صورت وجود، نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، شغل، آدرس دقیق، شماره پروانه وکالت]

خواسته یا موضوع و بهای آن:

تقاضای صدور حکم تخلیه عین مستأجره [نوع ملک: مسکونی/تجاری] به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و الزام خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، کارشناسی و …) – (دعوای غیرمالی)

دلایل و منضمات دادخواست:

1. تصویر مصدق سند مالکیت پلاک ثبتی شماره [شماره پلاک ثبتی] بخش [شماره بخش] [نام شهر].
2. تصویر مصدق اجاره نامه مورخ [تاریخ تنظیم اجاره نامه] (عادی / رسمی شماره [شماره دفترخانه و سند] تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه]).
3. تصویر مصدق اظهارنامه رسمی ابلاغ شده به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] / اخطاریه دفترخانه [شماره] مورخ [تاریخ اخطاریه].
4. [در صورت وجود: گواهی عدم پرداخت چک/برگشت چک های اجاره بها به شماره…].
5. [سایر مدارک مربوطه].

شرح دادخواست:

احتراماً به استحضار می رساند:

1. اینجانب [نام خواهان]، به موجب سند مالکیت پیوست (پیوست شماره 1)، مالک شش دانگ پلاک ثبتی شماره [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس کامل ملک مورد اجاره شامل خیابان، کوچه، پلاک، طبقه، واحد، منطقه و شهر] می باشم.
2. ملک مذکور مطابق اجاره نامه مورخ [تاریخ اجاره نامه] (پیوست شماره 2)، به خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] به مدت [مدت اجاره] سال/ماه، از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] تا تاریخ [تاریخ پایان اجاره]، و به مبلغ اجاره بهای ماهیانه [مبلغ به ریال] ریال، اجاره داده شده است.
3. نظر به اینکه خوانده محترم، از تاریخ [مثلاً 1403/01/01] تا کنون، از پرداخت اجاره بهای مقرر در قرارداد در مواعد تعیین شده قصور ورزیده و علی رغم انقضای مهلت های قانونی و اخطارهای مکرر اینجانب (که مستند به اظهارنامه رسمی ابلاغ شده به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] / اخطاریه دفترخانه [شماره] مورخ [تاریخ اخطاریه] – پیوست شماره 3 – به ایشان ابلاغ گردیده است)، نسبت به پرداخت اجور معوقه اقدامی نکرده اند و جمعاً مبلغ [مجموع مبلغ اجاره های پرداخت نشده] ریال بابت اجاره بها بدهکار می باشند.
4. با توجه به [در این قسمت به قانون حاکم اشاره کنید]:
   • برای قراردادهای مشمول قانون 1356: …که این موضوع طبق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، موجبات حق اینجانب برای فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را فراهم می آورد (در صورتی که دفعات و اخطارها طبق قانون رعایت شده باشد).
   • برای قراردادهای مشمول قانون 1376: …و همچنین با عنایت به شرط صریح فسخ قرارداد در بند [شماره بند] اجاره نامه پیوست (پیوست شماره 2)، در صورت عدم پرداخت اجاره بها، حق فسخ و درخواست تخلیه برای اینجانب ایجاد گردیده است.
5. لذا با تقدیم این دادخواست، صدور حکم شایسته مبنی بر تخلیه عین مستأجره و نیز محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت وجود) از محضر آن مقام محترم قضایی مورد استدعاست.

با احترام کامل،
نام و نام خانوادگی خواهان (یا وکیل)
امضاء – تاریخ

نکات تکمیلی برای تکمیل دادخواست:

• دقت در آدرس ها: آدرس دقیق و کامل طرفین برای ابلاغ اوراق قضایی ضروری است. هرگونه اشتباه در این بخش می تواند منجر به تأخیر در رسیدگی یا عدم ابلاغ صحیح شود.
• شماره پلاک ثبتی: این شماره بسیار مهم است و باید دقیقاً از سند مالکیت یا بنچاق استخراج شود تا ملک به درستی شناسایی شود.
• ارجاع به مستندات: هر قسمت از شرح دادخواست که به سندی اشاره دارد، باید به شماره پیوست آن سند نیز ارجاع داده شود (مثلاً پیوست شماره 1).
• حقوق کسب و پیشه/سرقفلی: در صورتی که ملک تجاری است و شامل حق کسب و پیشه یا سرقفلی می شود، حتماً باید با یک وکیل متخصص مشورت شود، زیرا این موضوع می تواند پیچیدگی های حقوقی خاصی داشته باشد.
• مبلغ اجور معوقه: میزان دقیق مبلغ بدهی مستأجر بابت اجاره بهای پرداخت نشده باید به وضوح ذکر شود. اگر مطالبه اجور معوقه نیز خواسته شماست، بهای آن نیز می تواند در بخش خواسته یا موضوع و بهای آن درج شود.

فرایند رسیدگی قضایی و صدور رای تخلیه

پس از طرح دادخواست تخلیه و تقدیم آن به مرجع صالح، فرایند رسیدگی قضایی آغاز می شود که در نهایت به صدور رای تخلیه منجر می گردد. درک این مراحل برای موجر ضروری است تا بداند در هر گام چه انتظاری باید داشته باشد.

مراحل رسیدگی در مرجع قضایی (شورا/دادگاه):

1. ثبت و ارجاع دادخواست: دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به مرجع قضایی صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه) ارجاع داده می شود.
2. تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ به طرفین: مرجع قضایی پس از بررسی اولیه، وقت رسیدگی تعیین کرده و آن را از طریق سامانه ثنا به موجر و مستأجر ابلاغ می کند. اطمینان از صحت شماره تلفن همراه و اطلاعات در سامانه ثنا برای دریافت به موقع ابلاغیه ها حیاتی است.
3. جلسه دادرسی: در تاریخ مقرر، جلسه ای برای رسیدگی تشکیل می شود. در این جلسه، طرفین (یا وکلای آن ها) فرصت دارند تا دفاعیات خود را مطرح کرده، مدارک موجود را ارائه دهند و به سوالات قاضی پاسخ دهند. قاضی مدارک پیوستی را بررسی کرده و به اظهارات طرفین گوش می دهد.
4. نقش کارشناس رسمی دادگستری: در برخی موارد، مانند تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف مستأجر پس از اتمام قرارداد یا تعیین میزان خسارات وارده به ملک، ممکن است قاضی قرار کارشناسی صادر کند و پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد. هزینه کارشناسی ابتدا بر عهده خواهان است و در صورت محکومیت خوانده، از او مطالبه می شود.

صدور رای تخلیه:

پس از اتمام مراحل دادرسی و بررسی تمامی جوانب پرونده، قاضی اقدام به صدور رای می کند. رای تخلیه شامل موارد زیر است:

• تشریح مفاد رای: رای صادر شده به وضوح حکم به تخلیه عین مستأجره، و در صورت درخواست موجر، محکومیت مستأجر به پرداخت اجور معوقه و خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و…) می دهد.
• مهلت قانونی اجرای رای: معمولاً در رای صادره، مهلتی (اغلب ۱۵ روز) برای مستأجر جهت تخلیه ملک تعیین می شود. این مهلت پس از قطعیت رای (یعنی پس از پایان مهلت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی) محاسبه می گردد.
• توضیح تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه:
  • حکم تخلیه: نتیجه یک فرایند دادرسی کامل در دادگاه است و پس از صدور، ممکن است قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی باشد. پس از قطعیت، از طریق اجرای احکام دادگستری به مرحله اجرا درمی آید. این نوع رای برای اجاره نامه های عادی که نیاز به اثبات تخلف در دادگاه دارند، صادر می شود.
  • دستور تخلیه: این مورد برای قراردادهای اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ (که با دو شاهد یا به صورت رسمی تنظیم شده اند) صادر می شود و نیازی به طی کردن مراحل طولانی دادرسی نیست. شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت (برای اسناد رسمی) بلافاصله پس از احراز شرایط قانونی، دستور تخلیه را صادر می کند و این دستور فوری و غیرقابل تجدیدنظرخواهی است و مستقیماً به اجرای احکام ارجاع می شود.

مراحل اجرای رای تخلیه:

پس از قطعیت رای تخلیه یا صدور دستور تخلیه، نوبت به مرحله اجرا می رسد:

1. صدور اجراییه: در مورد حکم تخلیه، پس از قطعیت آن، موجر باید درخواست صدور اجراییه را از دادگاهی که حکم را صادر کرده است، بنماید. برای دستور تخلیه، معمولاً نیازی به صدور اجراییه جداگانه نیست و مستقیماً به مرحله اجرا می رود.
2. ارجاع به اجرای احکام مدنی دادگستری: اجراییه صادر شده یا دستور تخلیه، به واحد اجرای احکام مدنی دادگستری ارجاع داده می شود.
3. عملیات اجرایی و تخلیه ملک: واحد اجرای احکام، اخطاریه ای به مستأجر ارسال کرده و مهلت تعیین شده در رای (مثلاً ۱۵ روز) را برای تخلیه به او می دهد. در صورت عدم تخلیه ملک در مهلت مقرر، مأمور اجرا به همراه نماینده دادسرا و در صورت نیاز، نیروی انتظامی، در محل حاضر شده و اقدام به تخلیه ملک می کند. تمامی اموال مستأجر صورت برداری شده و به مکانی منتقل می شود. هزینه نگهداری و انتقال این اموال بر عهده مستأجر خواهد بود و تا زمان پرداخت آن، اموال وی توقیف می ماند.

نکات مهم و توصیه های حقوقی برای موجران

موجران برای جلوگیری از مشکلات احتمالی و تسریع در فرایند تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، باید به نکات حقوقی زیر توجه ویژه ای داشته باشند:

1. تنظیم قرارداد اجاره مکتوب و کامل: همواره قرارداد اجاره را به صورت کتبی و با جزئیات کامل تنظیم کنید. از قراردادهای شفاهی به شدت پرهیز کنید، زیرا اثبات شرایط آن ها در صورت بروز اختلاف بسیار دشوار است.
2. درج شرط صریح فسخ در قراردادهای جدید (پس از 1376): در قراردادهای اجاره ای که پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم می شوند، حتماً شرط صریح فسخ قرارداد و امکان تخلیه ملک را در صورت عدم پرداخت اجاره بها، حتی برای یک ماه، درج کنید. این شرط باعث تسریع فرایند صدور دستور تخلیه می شود.
3. جمع آوری امضاهای دو شاهد در اجاره نامه های عادی: برای قراردادهای اجاره عادی مشمول قانون ۱۳۷۶، حتماً از دو شاهد معتبر بخواهید که ذیل اجاره نامه را امضا کنند. این کار به شما امکان می دهد تا از مزایای دستور تخلیه فوری بهره مند شوید.
4. مستندسازی تمامی پرداخت ها و اخطارها: تمامی پرداخت های اجاره بها را مستند (رسید بانکی، فیش واریزی) دریافت کنید و در صورت عدم پرداخت، اخطاریه ها یا اظهارنامه های رسمی را به صورت مکتوب و با ثبت تاریخ و شماره پیگیری ارسال و رسید ابلاغ آن ها را نگهداری کنید.
5. پرهیز از اقدامات خودسرانه: به هیچ عنوان از اقدامات خودسرانه برای تخلیه ملک (مانند قطع خدمات آب، برق و گاز، تعویض قفل درب، ورود به ملک بدون اجازه) استفاده نکنید. این اقدامات می تواند منجر به محکومیت کیفری و حقوقی موجر شود.
6. مشاوره با وکیل متخصص در صورت وجود حق کسب و پیشه/سرقفلی: اگر ملک تجاری شما دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی است، حتماً قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در امور املاک و قراردادهای اجاره مشورت کنید. فرایند تخلیه در این موارد پیچیده تر است و عدم رعایت نکات قانونی می تواند به ضرر موجر تمام شود.
7. دریافت چک بابت اجاره بها به معنای پرداخت قطعی نیست: در صورتی که چک بابت اجاره بها دریافت می کنید، تا زمانی که چک وصول نشده و مبلغ به حساب شما واریز نشده است، آن را به منزله پرداخت قطعی اجاره بها تلقی نکنید. در صورت برگشت خوردن چک، می توانید از آن به عنوان مدرکی دال بر عدم پرداخت اجاره بها استفاده کنید.
8. درخواست مطالبه اجور معوقه و خسارات دادرسی: در دادخواست تخلیه، همزمان با درخواست تخلیه، می توانید مطالبه اجور معوقه و همچنین تمامی خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و…) را نیز درخواست کنید تا نیاز به طرح دعوای جداگانه نباشد.
9. اهمیت مشاوره با وکیل یا کارشناس حقوقی: در تمامی مراحل فرایند تخلیه، به خصوص اگر با پیچیدگی های قانونی مواجه هستید، از مشاوره و راهنمایی یک وکیل یا کارشناس حقوقی متخصص بهره مند شوید. این کار می تواند از بروز خطاهای پرهزینه جلوگیری کرده و فرایند را به طور مؤثرتری پیش ببرد.

---

سوالات متداول

مستأجر چند ماه اجاره ندهد تا موجر حق طرح دادخواست تخلیه پیدا کند؟

این موضوع بسته به قانون حاکم بر قرارداد اجاره متفاوت است. در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ (عموماً قراردادهای قبل از ۱۳۷۶ و دارای حق کسب و پیشه)، اگر مستأجر سه بار در طول یک سال پس از اخطار رسمی، اجاره بها را پرداخت نکند، موجر حق طرح دعوای تخلیه پیدا می کند. اما در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ (قراردادهای بعد از ۱۳۷۶ و دارای دو شاهد یا تنظیم رسمی)، اگر در قرارداد شرط صریحی مبنی بر فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت اجاره بها (مثلاً حتی برای یک ماه) درج شده باشد، موجر می تواند بلافاصله پس از عدم پرداخت، برای تخلیه اقدام کند و نیازی به انتظار برای چند ماه نیست.

آیا شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به تمام دعاوی تخلیه را دارد؟

خیر، صلاحیت شورای حل اختلاف محدود است. این شورا معمولاً به دعاوی تخلیه املاک مسکونی یا تجاری فاقد حق کسب و پیشه و سرقفلی، و همچنین دعاوی مالی با سقف مشخص (که در زمان نگارش این مقاله ۲۰ میلیون تومان است) رسیدگی می کند. دعاوی تخلیه مربوط به املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی (مشمول قانون ۱۳۵۶) و دعاوی مالی با مبالغ بالاتر، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه چیست و کدام یک سریع تر اجرا می شود؟

حکم تخلیه نتیجه یک فرایند دادرسی کامل در دادگاه است و پس از صدور، ممکن است قابل تجدیدنظرخواهی باشد. اجرای آن پس از قطعیت حکم صورت می گیرد. اما دستور تخلیه برای قراردادهای اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ (با شرایط خاص) صادر می شود که نیاز به طی مراحل دادرسی طولانی ندارد و توسط شورای حل اختلاف صادر می شود. دستور تخلیه فوری و غیرقابل تجدیدنظرخواهی است و به مراتب سریع تر از حکم تخلیه به مرحله اجرا می رسد.

در صورت عدم پرداخت اجاره بها، آیا موجر می تواند خدمات آب، برق و گاز را قطع کند؟

خیر، قطع خدمات عمومی مانند آب، برق و گاز توسط موجر، حتی در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر، غیرقانونی است و می تواند منجر به مسئولیت کیفری و حقوقی برای موجر شود. موجر باید تنها از طریق مجاری قانونی برای تخلیه ملک اقدام کند.

آیا برای تخلیه ملک تجاری به دلیل عدم پرداخت اجاره، حق کسب و پیشه یا سرقفلی هم باید پرداخت شود؟

این مورد بستگی به قانون حاکم دارد. در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، اگر تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و رعایت اخطاریه های قانونی باشد، عموماً حق کسب و پیشه به مستأجر تعلق نمی گیرد، مگر اینکه مستأجر برای جلوگیری از تخلیه، به ارفاق قانونی (پرداخت اجور معوقه + ۲۰ درصد) متوسل شود و این فرصت قانونی را تنها یک بار در طول قرارداد استفاده کرده باشد. در مورد سرقفلی، اگر مستأجر آن را خریداری کرده باشد، موجر باید در زمان تخلیه مبلغ سرقفلی را به مستأجر پرداخت کند، مگر اینکه عدم پرداخت اجاره بها به حدی باشد که مستأجر کلاً از هرگونه حق در ملک محروم شود. در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ که حق کسب و پیشه یا سرقفلی در آن مطرح نیست، چنین پرداختی لازم نیست.

هزینه دادرسی برای دادخواست تخلیه چقدر است؟

دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، به عنوان یک دعوای غیرمالی در نظر گرفته می شود. هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی مبلغی ثابت است که هر ساله توسط قوه قضائیه اعلام می شود و باید در زمان تقدیم دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت گردد. در کنار آن، ممکن است هزینه های جانبی دیگری مانند هزینه خدمات الکترونیک قضایی، حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده)، و احتمالا هزینه کارشناسی نیز وجود داشته باشد.

بعد از صدور رای تخلیه، مستاجر چقدر فرصت دارد ملک را تخلیه کند؟

معمولاً در حکم یا دستور تخلیه، مهلتی برای مستأجر جهت تخلیه ملک تعیین می شود که اغلب ۱۵ روز پس از قطعیت رای (یا ابلاغ دستور تخلیه) است. در صورت عدم تخلیه در این مهلت، موجر می تواند با مراجعه به اجرای احکام دادگستری، درخواست اجرای حکم را بنماید و ملک با حضور مأمور اجرا و نماینده دادسرا تخلیه خواهد شد.

اگر مستاجر منزل را تخلیه نکند، موجر می تواند با حضور نیروی انتظامی قفل در را عوض کند؟

خیر، موجر به هیچ عنوان مجاز به اقدامات خودسرانه، از جمله تعویض قفل در منزل مستأجر، نیست. حتی با وجود حکم یا دستور تخلیه، این کار باید توسط مأمور اجرای احکام و با رعایت تشریفات قانونی انجام شود. هرگونه اقدام خودسرانه، تجاوز به حقوق مستأجر محسوب شده و می تواند برای موجر مسئولیت کیفری و حقوقی در پی داشته باشد.

سخن پایانی

همان طور که در این مقاله به تفصیل شرح داده شد، فرایند تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، یک مسیر حقوقی مشخص و حساس است که نیازمند آگاهی کامل و رعایت دقیق قوانین است. از تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره گرفته تا جمع آوری مدارک لازم، تنظیم دقیق دادخواست تخلیه و پیگیری مراحل رسیدگی قضایی و اجرای رای تخلیه، هر گام از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

تأکید بر رعایت قوانین و پرهیز از اقدامات خودسرانه، نه تنها از بروز مشکلات حقوقی بیشتر جلوگیری می کند، بلکه به موجر امکان می دهد تا با آرامش و اطمینان خاطر بیشتری حقوق مشروع خود را پیگیری کند. توصیه می شود در صورت مواجهه با چنین مشکلاتی، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادهای اجاره مشورت کنید تا از راهنمایی های تخصصی بهره مند شوید و بهترین مسیر قانونی را برای احقاق حق خود انتخاب نمایید. این امر به شما کمک می کند تا با اتکا به دانش حقوقی و رعایت اصول، به نتیجه مطلوب دست یابید.