دادخواست تخلیه ملک استیجاری

وقتی مستاجر پس از پایان قرارداد اجاره یا به دلیل قانونی دیگری از تخلیه ملک خودداری می کند، موجر می تواند از طریق مجاری قانونی برای بازپس گیری ملک اقدام کند که این اقدام عموماً با تنظیم و تقدیم دادخواست تخلیه ملک استیجاری آغاز می شود. این دادخواست ابزاری حقوقی است که به موجر امکان می دهد با رعایت تشریفات قانونی، مستاجر را ملزم به تخلیه ملک کند.

روابط میان موجر و مستأجر، علی رغم تصور بسیاری از افراد، دارای پیچیدگی های حقوقی فراوانی است. عقد اجاره، از جمله عقود لازم و معین در نظام حقوقی ایران به شمار می رود که هم حقوق و تکالیفی را بر دوش موجر می گذارد و هم برای مستأجر، مسئولیت ها و امتیازاتی را قائل می شود. یکی از شایع ترین چالش هایی که موجران با آن مواجه هستند، عدم تخلیه ملک توسط مستأجر پس از اتمام مدت قرارداد یا بروز تخلفاتی است که به موجب قانون، حق فسخ اجاره را برای موجر ایجاد می کند. در چنین شرایطی، آگاهی از نحوه صحیح اقدام قانونی برای بازپس گیری ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است.

این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع، تلاش دارد تا تمامی جنبه های مرتبط با «دادخواست تخلیه ملک استیجاری» را از مفاهیم بنیادی و قوانین حاکم گرفته تا مراحل عملی، مدارک لازم، نمونه دادخواست ها و نکات حقوقی کلیدی، به زبانی شیوا و قابل فهم برای عموم مخاطبان شرح دهد. هدف ما این است که موجران، مستأجران، دانشجویان حقوق و حتی افراد علاقه مند به قوانین ملکی، با مطالعه این محتوا، درک عمیق تر و جامع تری از این فرآیند حقوقی کسب کنند و بتوانند با اطلاعات کافی و اطمینان خاطر بیشتری برای پیگیری امور خود اقدام نمایند.

مفاهیم و مبانی قانونی تخلیه ملک استیجاری

پیش از ورود به جزئیات فرآیند دادخواست تخلیه، لازم است با مفاهیم و مبانی قانونی که اساس این موضوع را تشکیل می دهند، آشنا شویم. درک این اصول، کمک می کند تا تمامی مراحل بعدی را با دید بازتری پیگیری کنیم و از ابهامات حقوقی کاسته شود.

تعریف اصطلاحات کلیدی

در هر حوزه حقوقی، اصطلاحات خاصی وجود دارند که درک صحیح آن ها برای فهم کامل موضوع ضروری است. در بحث اجاره و تخلیه ملک نیز، با چند اصطلاح کلیدی مواجه هستیم:

• موجر: به شخصی گفته می شود که مالک عین ملک (چه شخص حقیقی و چه حقوقی) بوده و منافع آن را برای مدت معین و در ازای دریافت اجاره بها به دیگری واگذار می کند. به عبارت دیگر، مالک یا صاحبخانه.
• مستأجر: شخصی است که منافع عین ملک را برای مدت مشخص و در مقابل پرداخت اجاره بها از موجر دریافت می کند و حق تصرف و انتفاع از ملک را دارد.
• عین مستأجره: به خود ملکی گفته می شود که موضوع قرارداد اجاره قرار گرفته است، مانند آپارتمان مسکونی، واحد تجاری، مغازه یا انبار.
• اجرت المثل ایام تصرف: در صورتی که مستأجر پس از اتمام مدت قرارداد و بدون اذن موجر به تصرف ملک ادامه دهد، باید اجرت المثل ایام تصرف را بپردازد. این مبلغ، معادل اجاره بهایی است که به صورت متعارف برای همان ملک در آن دوره زمانی پرداخت می شد و جنبه خسارت دارد.
• ودیعه (رهن/قرض الحسنه): مبلغی است که معمولاً مستأجر در ابتدای قرارداد به موجر می پردازد. این مبلغ، تضمینی برای پرداخت اجاره بها، جبران خسارات احتمالی به ملک و تخلیه به موقع است. در پایان قرارداد، پس از کسر بدهی ها و خسارات احتمالی، به مستأجر بازگردانده می شود.

تاریخچه قوانین حاکم بر روابط موجر و مستأجر

قوانین مربوط به اجاره داری در ایران طی دهه های اخیر دستخوش تغییرات مهمی شده اند که شناخت آن ها برای تمایز رویه و قوانین حاکم بر هر اجاره نامه ضروری است. در حال حاضر، سه قانون اصلی در این زمینه وجود دارد که بسته به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره، یکی از آن ها ملاک عمل قرار می گیرد:

• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶: این قانون عمدتاً ناظر بر اماکن تجاری است که قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده اند. بر اساس این قانون، مستأجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه است و حتی پس از انقضای مدت اجاره نیز می تواند به تصرف ملک ادامه دهد، مگر اینکه موجر دلایل موجه قانونی برای تخلیه (مانند نیاز شخصی، تخریب و نوسازی، تغییر شغل) داشته باشد. فرآیند تخلیه تحت این قانون پیچیده تر و زمان برتر است.
• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲: این قانون عمدتاً برای اماکن مسکونی و تجاری (بدون سرقفلی) که در فاصله سال های ۱۳۶۲ تا ۱۳۷۶ اجاره داده شده اند، کاربرد دارد. این قانون نیز به موجر اجازه نمی داد به سادگی پس از انقضای مدت اجاره، ملک را تخلیه کند و نیاز به دلایل قانونی داشت.
• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶: این قانون مهم ترین و شایع ترین قانون حاکم بر روابط اجاره ای در حال حاضر است. هدف اصلی این قانون، تسهیل فرآیند تخلیه و بازگرداندن ملک به مالک پس از اتمام مدت قرارداد بوده است. مهم ترین ویژگی این قانون، امکان صدور دستور تخلیه فوری است، به شرطی که قرارداد اجاره به صورت کتبی (عادی یا رسمی) تنظیم شده باشد، مدت اجاره در آن قید شده باشد و در اجاره نامه های عادی، به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد. این قانون برای تمامی اماکن مسکونی، تجاری، اداری و آموزشی که پس از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده اند، لازم الاجراست و حق سرقفلی یا کسب و پیشه جدیدی ایجاد نمی کند.

مهم است بدانیم که قانون مدنی نیز (ماده ۴۶۶ به بعد)، اصول کلی قرارداد اجاره را تعریف می کند و در مواردی که قوانین خاص موجر و مستأجر ساکت باشند یا شرایط لازم برای شمول آن ها فراهم نباشد، ملاک عمل قرار می گیرد.

مرجع صالح رسیدگی به دعاوی تخلیه

بر اساس نوع قرارداد اجاره و خواسته موجر، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه متفاوت خواهد بود:

• شورای حل اختلاف: در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ باشد و موجر خواهان صدور دستور تخلیه فوری باشد، مرجع صالح شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. همچنین، دعاوی مالی مرتبط با اجاره (مانند مطالبه اجاره بها یا اجرت المثل) که سقف مالی مشخصی دارند (بر اساس قوانین بودجه سالانه متغیر است)، در صلاحیت شورا خواهد بود.
• دادگاه عمومی حقوقی: در موارد زیر، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، مرجع صالح رسیدگی است:
  • زمانی که قرارداد اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نیست (مثلاً قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده یا شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری را ندارد).
  • زمانی که دعوای تخلیه همراه با دعاوی مالی با سقف بالاتر از صلاحیت شورا مطرح می شود.
  • زمانی که دلایل تخلیه پیچیدگی های حقوقی خاصی دارد که نیاز به رسیدگی قضایی عمیق تر دارد (مانند تعدی و تفریط، نیاز شخصی موجر در قوانین قدیمی).
  • درخواست حکم تخلیه.

انواع روش های قانونی تخلیه: دستور تخلیه فوری در مقابل حکم تخلیه

یکی از مهم ترین تفاوت ها در فرآیند بازپس گیری ملک، تمایز میان دستور تخلیه و حکم تخلیه است. این دو اصطلاح، اگرچه هر دو به معنای بازپس گیری ملک از مستأجر هستند، اما از نظر شرایط، مراحل و مدت زمان اجرای آن ها با یکدیگر تفاوت های اساسی دارند.

دستور تخلیه فوری (موضوع قانون ۱۳۷۶)

همانطور که پیش تر اشاره شد، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، به منظور تسریع در فرآیند تخلیه و کاهش درگیری های حقوقی، امکان صدور دستور تخلیه فوری را پیش بینی کرده است. این راهکار، در مقایسه با فرآیند طولانی تر حکم تخلیه، مزایای قابل توجهی دارد.

شرایط و مدارک لازم برای دستور تخلیه فوری

برای اینکه موجر بتواند از مزیت دستور تخلیه فوری بهره مند شود، لازم است شرایط خاصی فراهم باشد و مدارک مشخصی ارائه گردد:

• وجود قرارداد اجاره کتبی: قرارداد باید به صورت مکتوب باشد، اعم از رسمی (تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی) یا عادی (تنظیم شده در بنگاه املاک یا بین طرفین).
• قید مدت اجاره: در قرارداد باید به وضوح مدت اجاره (مثلاً یک سال) ذکر شده باشد. عدم تعیین مدت، منجر به بطلان قرارداد اجاره می شود (ماده ۴۶۸ قانون مدنی).
• امضای دو نفر شاهد: در صورتی که قرارداد اجاره به صورت عادی (غیررسمی) تنظیم شده باشد، حتماً باید به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد. این شرط برای اعتبار اجاره نامه عادی در قانون ۱۳۷۶ بسیار حیاتی است.
• انقضای مدت اجاره: دلیل اصلی برای درخواست دستور تخلیه فوری، معمولاً اتمام مدت قرارداد اجاره است و مستأجر از تخلیه خودداری می کند.

مراحل درخواست و صدور دستور تخلیه فوری

روند صدور دستور تخلیه فوری نسبتاً ساده و سریع است:

1. ارسال اظهارنامه (اختیاری اما توصیه می شود): اگرچه برای صدور دستور تخلیه الزامی نیست، اما ارسال یک اظهارنامه رسمی به مستأجر، مبنی بر اتمام مدت اجاره و لزوم تخلیه، می تواند مستند خوبی برای پیگیری های بعدی باشد و حسن نیت موجر را نشان دهد.
2. تقدیم درخواست به شورای حل اختلاف: موجر باید درخواست صدور دستور تخلیه را به همراه مدارک لازم (قرارداد اجاره، سند مالکیت یا مدرک اثبات مالکیت) از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقدیم کند.
3. روند بررسی سریع: شورای حل اختلاف بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی و دعوت از طرفین، صرفاً با بررسی مدارک ارائه شده و احراز شرایط قانونی، دستور تخلیه را صادر می کند.
4. اجرای دستور تخلیه: پس از صدور دستور، در صورت واریز مبلغ ودیعه (رهن) به صندوق دادگستری (در صورت وجود)، دستور تخلیه توسط ضابطین قضایی (کلانتری) اجرا می شود و ملک به موجر تحویل داده خواهد شد.

نقش ودیعه (رهن) در اجرای دستور تخلیه

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، نقش کلیدی ودیعه (رهن) را در فرآیند تخلیه تبیین می کند:

در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

این بدان معناست که اگر موجر ودیعه ای از مستأجر دریافت کرده باشد، اجرای دستور تخلیه منوط به این است که موجر، مبلغ ودیعه را به مستأجر بازگرداند یا در صورت عدم حضور مستأجر یا عدم تمایل به دریافت آن، مبلغ را به صندوق دادگستری واریز کند. همچنین، موجر می تواند در صورت وارد شدن خسارت به ملک یا عدم پرداخت اجاره بها و قبوض، همزمان با تودیع ودیعه، دادخواست مطالبه ضرر و زیان را نیز به دادگاه صالح ارائه دهد تا میزان خسارات از ودیعه کسر شود.

مدت زمان و هزینه تقریبی دستور تخلیه فوری

فرآیند صدور و اجرای دستور تخلیه فوری معمولاً بسیار سریع تر از حکم تخلیه است و ممکن است در کمتر از چند هفته (بسته به شلوغی شورای حل اختلاف و اداره اجرا) به نتیجه برسد. هزینه های آن نیز شامل هزینه دادرسی (که نسبتاً پایین است) و در صورت لزوم، حق الوکاله وکیل خواهد بود.

حکم تخلیه (دادخواست تخلیه)

در مواردی که شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری فراهم نیست، یا دلایل دیگری غیر از انقضای مدت اجاره برای تخلیه وجود دارد، موجر باید از طریق تقدیم دادخواست تخلیه و طی مراحل دادرسی، اقدام به اخذ حکم تخلیه کند.

موارد لزوم درخواست حکم تخلیه

درخواست حکم تخلیه معمولاً در شرایطی مطرح می شود که:

• قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ نباشد (مثلاً قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد).
• قرارداد اجاره به صورت کتبی نبوده یا در اجاره نامه عادی، امضای دو شاهد وجود نداشته باشد.
• دلیل تخلیه، انقضای مدت نیست، بلکه تخلف مستأجر از شروط قرارداد یا قوانین است.
• موجر علاوه بر تخلیه، خواهان مطالبات مالی با سقف بالاتر از صلاحیت شورای حل اختلاف باشد.

دلایل موجه برای درخواست حکم تخلیه

موجر می تواند بر اساس دلایل مختلفی، دادخواست تخلیه ملک را به دادگاه تقدیم کند. برخی از شایع ترین این دلایل عبارتند از:

• انقضای مدت اجاره (شایع ترین دلیل): حتی در صورت عدم شمول قانون ۱۳۷۶، موجر می تواند با استناد به اتمام مدت اجاره، تقاضای حکم تخلیه کند.
• عدم پرداخت اجاره بها: در صورتی که مستأجر اجاره بها را در موعد مقرر نپردازد و اخطارهای لازم نیز بی اثر باشد، موجر می تواند تقاضای تخلیه کند. شرایط و مهلت های قانونی برای این موضوع باید رعایت شود (معمولاً پس از چند ماه عدم پرداخت).
• تعدی و تفریط مستأجر: اگر مستأجر به ملک آسیب برساند، در آن تغییرات غیرمجاز ایجاد کند، یا استفاده ای مغایر با عرف و قرارداد از ملک داشته باشد.
• انتقال به غیر بدون اجازه موجر: در صورتی که مستأجر، ملک را بدون اجازه کتبی موجر به شخص دیگری اجاره دهد یا واگذار کند.
• نیاز شخصی موجر یا خویشاوندان درجه یک: این دلیل عمدتاً در قوانین قدیمی تر (مانند ۱۳۵۶) و با شرایط بسیار خاص قابل استناد بود و در قانون ۱۳۷۶، جز در موارد بسیار محدود، کاربرد ندارد.
• سایر موارد فسخ قرارداد: هر شرط دیگری در قرارداد اجاره که نقض آن توسط مستأجر، حق فسخ را برای موجر ایجاد کند.

مراحل تنظیم و تقدیم دادخواست حکم تخلیه

فرآیند اخذ حکم تخلیه پیچیده تر و زمان برتر از دستور تخلیه است:

1. مشاوره حقوقی: به دلیل پیچیدگی های موضوع، مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی و اجاره ضروری است.
2. تنظیم دقیق دادخواست: دادخواست باید با رعایت اصول شکلی و ماهوی (ذکر دقیق خواسته، دلایل، منضمات) تنظیم شود.
3. ثبت در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: دادخواست پس از تنظیم، از طریق این دفاتر به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارسال می شود.
4. روند رسیدگی در دادگاه: این مرحله شامل ابلاغ دادخواست به خوانده، تبادل لوایح، تشکیل جلسات دادرسی، ارائه دلایل و مدارک توسط طرفین و در صورت لزوم، ارجاع به کارشناسی است.
5. صدور رأی و مراحل اجرایی آن: پس از طی مراحل دادرسی، دادگاه حکم تخلیه را صادر می کند. این حکم پس از قطعی شدن (با پایان مهلت تجدیدنظر یا فرجام خواهی) و در صورت درخواست موجر، از طریق واحد اجرای احکام دادگاه به مرحله اجرا در می آید و با حضور ضابطین قضایی، ملک تخلیه و به موجر تحویل داده می شود.

مدت زمان و هزینه ها

مدت زمان رسیدگی به دادخواست تخلیه و صدور حکم آن، بسته به پیچیدگی پرونده، شلوغی دادگاه و اعتراضات احتمالی مستأجر، می تواند از چند ماه تا یک سال یا حتی بیشتر به طول بینجامد. هزینه های آن نیز شامل هزینه دادرسی (که در دعاوی مالی بر اساس مبلغ خواسته تعیین می شود)، حق الوکاله وکیل، و هزینه های کارشناسی خواهد بود که معمولاً بیشتر از دستور تخلیه فوری است.

ویژگی	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه
مرجع رسیدگی	شورای حل اختلاف	دادگاه عمومی حقوقی
مستند قانونی اصلی	قانون روابط موجر و مستأجر 1376	قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر (1356، 1362، 1376 در صورت عدم رعایت شرایط دستور تخلیه)
شرایط اصلی	قرارداد کتبی، قید مدت، امضای 2 شاهد (در عادی)، انقضای مدت	عدم وجود شرایط دستور تخلیه فوری یا دلایل دیگر (عدم پرداخت، تعدی و تفریط و…)
نیاز به دادرسی	خیر، صرفاً بررسی مدارک	بله، با تشکیل جلسات دادرسی و رسیدگی ماهوی
مدت زمان تقریبی	چند روز تا چند هفته	چند ماه تا بیش از یک سال
قابلیت اعتراض	دستور است، قابل اعتراض ماهوی نیست اما قابل تقاضای رفع اثر در صورت عدم رعایت تشریفات.	حکم است، قابل تجدیدنظر و فرجام خواهی است.
نحوه اجرا	توسط ضابطین قضایی پس از واریز ودیعه	توسط اجرای احکام دادگستری پس از قطعیت حکم و واریز ودیعه

راهنمای گام به گام تنظیم دادخواست تخلیه ملک استیجاری (با نمونه)

تنظیم دقیق و صحیح دادخواست تخلیه، نقش بسیار مهمی در روند رسیدگی و سرعت بخشیدن به آن دارد. اشتباه در این مرحله می تواند منجر به اطاله دادرسی یا حتی رد دادخواست شود. در این بخش، به طور کامل به پیش نیازها، مدارک لازم، ساختار دادخواست و در نهایت، یک نمونه عملی دادخواست تخلیه می پردازیم.

پیش نیازها و مدارک لازم

پیش از تنظیم دادخواست، باید از کامل بودن مدارک و فراهم بودن شرایط اطمینان حاصل کنید. مدارک کلیدی که برای دادخواست تخلیه (اعم از دستور یا حکم) نیاز دارید، عبارتند از:

• اصل یا کپی مصدق سند مالکیت: برای اثبات مالکیت موجر بر ملک. در صورتی که موجر و مالک شخص واحدی نباشند، مدرک اثبات رابطه قانونی موجر با مالک.
• اصل یا کپی مصدق قرارداد اجاره: این سند اصلی ترین مدرک در دعوای تخلیه است و باید شامل تاریخ شروع و پایان اجاره، مشخصات طرفین، مشخصات ملک و مبلغ اجاره بها باشد. (در صورت عادی بودن قرارداد، وجود امضای دو شاهد ضروری است).
• اظهارنامه ارسال شده به مستأجر (در صورت ارسال): اگرچه در همه موارد الزامی نیست، اما ارسال اظهارنامه مبنی بر اتمام مدت اجاره یا نقض قرارداد و درخواست تخلیه، می تواند موضع حقوقی موجر را تقویت کند.
• کارت ملی و شناسنامه موجر: برای احراز هویت خواهان.
• وکالتنامه وکیل (در صورت وجود وکیل): اگر از طریق وکیل اقدام می کنید.
• مدارک اثبات کننده دلیل تخلیه: بسته به دلیل تخلیه، ممکن است مدارک دیگری نیز لازم باشد، مانند:
  • گواهی عدم پرداخت اجاره بها (مثلاً فیش های واریز نشده یا شهادت شهود).
  • تأمین دلیل تعدی و تفریط (مثلاً گزارش کارشناس رسمی دادگستری در مورد خسارت به ملک).
  • مدارک مربوط به انتقال به غیر (در صورت اطلاع).

ساختار دادخواست تخلیه

یک دادخواست حقوقی، دارای ساختار مشخصی است که رعایت آن الزامی است. این ساختار معمولاً شامل موارد زیر است:

1. خواهان: مشخصات کامل موجر (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کدملی، شماره تماس، نشانی دقیق).
2. خوانده: مشخصات کامل مستأجر (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کدملی، شماره تماس، نشانی دقیق محل اقامت یا محل کار).
3. وکیل/نماینده قانونی: در صورت استفاده از خدمات وکیل، مشخصات کامل وکیل در این قسمت درج می شود.
4. خواسته یا موضوع دادخواست: این بخش باید به صراحت و وضوح، آنچه را که از دادگاه درخواست دارید، بیان کند. برای مثال:
   • «تقاضای صدور دستور تخلیه عین مستأجره به لحاظ انقضای مدت اجاره (مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶)»
   • «تقاضای صدور حکم تخلیه عین مستأجره به لحاظ انقضای مدت اجاره و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف»
   • «تقاضای صدور حکم تخلیه عین مستأجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها»
5. بهای خواسته: در دعاوی مالی، باید مبلغ خواسته تعیین شود. در دادخواست تخلیه معمولاً بهای خواسته غیرمالی تلقی می شود یا در صورت مطالبه اجاره بها، مبلغ آن ذکر می گردد.
6. دلایل و منضمات دادخواست: فهرست دقیق تمامی مدارکی که به پیوست دادخواست ارائه می شوند (مانند کپی مصدق سند مالکیت، کپی مصدق قرارداد اجاره، اظهارنامه و…).
7. شرح دادخواست: این بخش مهم ترین قسمت دادخواست است که در آن باید به صورت کامل و مستدل، وقایع و دلایل قانونی درخواست تخلیه را شرح دهید:
   • ابتدا به معرفی خود به عنوان موجر و مالک (یا دارای رابطه قانونی با مالک) بپردازید و مشخصات دقیق ملک را ذکر کنید.
   • سپس، اطلاعات قرارداد اجاره (تاریخ شروع و پایان، طرفین) را بیان نمایید.
   • در ادامه، دلیل درخواست تخلیه (مانند انقضای مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره بها) را با جزئیات شرح داده و به مواد قانونی مربوطه استناد کنید.
   • در نهایت، تقاضای صریح خود را از مرجع قضایی (صدور دستور یا حکم تخلیه) مطرح نمایید.

نمونه دادخواست تخلیه ملک استیجاری به لحاظ انقضای مدت اجاره

در ادامه، یک نمونه دادخواست برای تخلیه ملک استیجاری به دلیل انقضای مدت اجاره که از شایع ترین دعاوی است، ارائه شده است. توجه داشته باشید که این صرفاً یک نمونه کلی است و باید با توجه به جزئیات هر پرونده، اطلاعات آن را تکمیل و در صورت نیاز، تغییر دهید.

ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]
با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] فرزند [نام پدر] به کد ملی [کدملی خواهان] و نشانی [نشانی کامل خواهان] به عنوان خواهان، مالک شش دانگ یک باب [نوع ملک: آپارتمان / مغازه / خانه] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره اصلی] اصلی واقع در بخش [نام بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] به نشانی [نشانی دقیق ملک مورد اجاره] می باشم (تصویر مصدق سند مالکیت پیوست است).

اینجانب به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد، در صورت وجود] مورخ [تاریخ تنظیم قرارداد]، ملک مذکور را به مدت [مدت اجاره، مثلاً یک سال] به خوانده محترم آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خوانده] فرزند [نام پدر خوانده] به کد ملی [کدملی خوانده] و نشانی [نشانی کامل خوانده] اجاره داده ام. (تصویر مصدق قرارداد اجاره پیوست است).
مدت اجاره ملک مذکور در تاریخ [تاریخ انقضای مدت اجاره] به پایان رسیده است و علیرغم مراجعات مکرر اینجانب و نیز ارسال اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه، در صورت ارسال] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه]، خوانده محترم از تخلیه و تحویل عین مستأجره استنکاف نموده و همچنان در ملک تصرف دارد.

نظر به اینکه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 می باشد و دارای تمامی شرایط قانونی (کتبی بودن، قید مدت و امضای دو نفر شاهد در اجاره نامه عادی) است و مدت اجاره نیز منقضی شده، و با توجه به ضرورت و فوریت بازپس گیری ملک، لهذا مستنداً به مواد 1، 2، 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و مواد 466 و 494 قانون مدنی، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره به شرح ستون خواسته و نیز محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و…) از محضر محترم آن مرجع مورد استدعاست.
با تجدید احترام،
امضاء خواهان / وکیل خواهان
تاریخ

خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان (موجر)]
خوانده: [نام و نام خانوادگی خوانده (مستأجر)]
وکیل/نماینده قانونی: [در صورت وجود وکیل، نام و نام خانوادگی وکیل]
خواسته یا موضوع دادخواست: تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره به لحاظ انقضای مدت اجاره و مطالبه کلیه خسارات دادرسی.
دلایل و منضمات دادخواست:

• کپی مصدق سند مالکیت.
• کپی مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد] (مشتمل بر امضای دو شاهد).
• کپی مصدق اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (در صورت ارسال).
• کارت ملی خواهان.

نکات حقوقی و عملی کلیدی و هشدارهای مهم

در فرآیند تخلیه ملک استیجاری، علاوه بر رعایت مراحل قانونی، توجه به برخی نکات حقوقی و عملی می تواند از بروز مشکلات بیشتر جلوگیری کرده و به سرعت و موفقیت آمیز بودن این فرآیند کمک شایانی کند.

استرداد ودیعه (رهن) و کسر خسارات

همانطور که در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ اشاره شد، یکی از مهم ترین موانع اجرای دستور تخلیه، عدم بازگرداندن مبلغ ودیعه (رهن/قرض الحسنه) به مستأجر است.

• لزوم واریز به صندوق دادگستری: اگر مستأجر برای دریافت ودیعه حضور پیدا نکند یا از دریافت آن امتناع ورزد، موجر باید مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری یا شورای حل اختلاف واریز کند تا دستور تخلیه قابلیت اجرا پیدا کند. رسید واریز به دایره اجرا ارائه می شود.
• امکان کسر خسارات: موجر می تواند همزمان با واریز ودیعه، دادخواست مطالبه خسارت (مثلاً برای خسارت وارده به ملک، عدم پرداخت اجاره بها، قبوض آب، برق، گاز و تلفن) را به مرجع صالح ارائه دهد. در این صورت، دایره اجرا می تواند به میزان مورد ادعای موجر، از مبلغ ودیعه نزد خود نگهداری کند تا پس از صدور رأی قطعی دادگاه، مطالبات موجر از آن کسر شده و مابقی به مستأجر مسترد شود. این امر به موجر کمک می کند تا از حقوق خود دفاع کرده و از مستأجرِ متخلف، مطالباتش را وصول کند.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و وجه التزام

در صورتی که مستأجر پس از اتمام مدت قرارداد اجاره و بدون رضایت موجر به تصرف ملک ادامه دهد، موجر می تواند علاوه بر دادخواست تخلیه، اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه کند.

• اجرت المثل: این مبلغ معادل اجاره بهای متعارف ملک در مدت زمانی است که مستأجر به صورت غیرقانونی در ملک حضور داشته است. موجر می تواند همزمان با دادخواست تخلیه، دادخواست مطالبه اجرت المثل را نیز مطرح کند.
• وجه التزام (خسارت تأخیر تخلیه): اگر در قرارداد اجاره شرطی مبنی بر پرداخت وجه التزام در صورت عدم تخلیه به موقع پیش بینی شده باشد، موجر می تواند مطالبه آن را نیز در دادخواست خود بگنجاند. مبلغ وجه التزام باید در قرارداد به وضوح قید شده باشد.

حقوق مستأجر در فرآیند تخلیه

اگرچه دادخواست تخلیه توسط موجر مطرح می شود، مستأجر نیز دارای حقوقی است که باید رعایت شود:

• مهلت قانونی برای تخلیه: حتی پس از صدور دستور یا حکم تخلیه، معمولاً یک مهلت قانونی (مثلاً چند روز) برای مستأجر جهت جمع آوری وسایل و تخلیه ملک در نظر گرفته می شود.
• امکان اعتراض به رأی (در حکم تخلیه): در صورتی که حکم تخلیه صادر شده باشد، مستأجر حق دارد ظرف مهلت قانونی (۲۰ روز) نسبت به آن تجدیدنظرخواهی کند. البته دستور تخلیه فوری قابل تجدیدنظر نیست، اما در صورت عدم رعایت شرایط قانونی صدور دستور، مستأجر می تواند تقاضای رفع اثر از دستور را به شورای حل اختلاف ارائه دهد.
• دریافت ودیعه: همانطور که گفته شد، بازگرداندن ودیعه یا واریز آن به صندوق دادگستری پیش شرط اجرای تخلیه است.

اشتباهات رایج در تنظیم دادخواست یا قرارداد اجاره

برخی اشتباهات رایج می توانند فرآیند تخلیه را پیچیده یا طولانی کنند:

• عدم قید مدت اجاره: مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، عدم تعیین مدت در اجاره اشیاء موجب بطلان قرارداد است.
• عدم امضای دو شاهد در اجاره نامه عادی: این مهم ترین دلیل برای عدم شمول قانون ۱۳۷۶ و عدم امکان صدور دستور تخلیه فوری است.
• اشتباه در انتخاب مرجع قضایی: تقدیم درخواست دستور تخلیه به دادگاه عمومی یا دادخواست حکم تخلیه به شورای حل اختلاف می تواند موجب رد دعوا و اتلاف وقت شود.
• عدم ارسال اظهارنامه (در مواردی که توصیه می شود): در برخی موارد، ارسال اظهارنامه می تواند اثباتی برای اطلاع مستأجر از اتمام قرارداد یا تخلف باشد و موضع موجر را تقویت کند.
• عدم تنظیم قرارداد کتبی: قراردادهای شفاهی اجاره، اثبات حق و حقوق طرفین را در زمان بروز اختلاف بسیار دشوار می کنند.

اهمیت مشاوره با وکیل متخصص

با توجه به پیچیدگی های قوانین موجر و مستأجر، تفاوت قوانین حاکم بر اجاره نامه های مختلف، و ظرایف موجود در تنظیم دادخواست و پیگیری مراحل قضایی، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی و اجاره از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.

• وکیل می تواند با بررسی دقیق قرارداد اجاره و شرایط پرونده، بهترین مسیر قانونی (دستور تخلیه یا حکم تخلیه) را انتخاب کند.
• در تنظیم دادخواست، از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کرده و آن را به طور کامل و مستدل تنظیم کند.
• در مراحل دادرسی، از حقوق موکل خود دفاع کرده و روند پیگیری را تسریع بخشد.
• در صورت نیاز به مطالبه اجرت المثل، خسارات، یا پیگیری ودیعه، به شما کمک کند.

حتی اگر قصد ندارید تمامی مراحل را از طریق وکیل پیگیری کنید، دست کم یک جلسه مشاوره اولیه می تواند دیدگاه جامعی از وضعیت حقوقی شما ارائه دهد و شما را از اشتباهات پرهزینه بازدارد.

نتیجه گیری

دادخواست تخلیه ملک استیجاری، راهکاری قانونی است که موجران برای بازپس گیری ملک خود در شرایطی که مستأجر از تخلیه امتناع می کند، به آن متوسل می شوند. درک دقیق تفاوت های میان دستور تخلیه فوری (بر اساس قانون ۱۳۷۶) و حکم تخلیه (که در سایر موارد یا با دلایل دیگر صادر می شود)، از اهمیت حیاتی برخوردار است. شرایطی مانند کتبی بودن قرارداد، قید مدت و امضای دو شاهد، نقش تعیین کننده ای در انتخاب مسیر قانونی و سرعت بخشیدن به فرآیند ایفا می کنند.

این مقاله تلاش کرد تا با ارائه راهنمایی جامع از مفاهیم بنیادی و قوانین حاکم تا مراحل عملی و نکات حقوقی، نقشه راهی روشن برای موجران و مستأجران فراهم آورد. از اهمیت استرداد یا تودیع ودیعه گرفته تا امکان مطالبه اجرت المثل و خسارات، همه و همه جزئیاتی هستند که بی توجهی به آن ها می تواند فرآیند بازپس گیری ملک را با چالش مواجه کند. با این حال، با توجه به پیچیدگی های قانونی و تنوع حالات ممکن، همواره توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام، از مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی بهره مند شوید تا از حقوق خود به بهترین شکل دفاع کرده و روند حقوقی را به درستی هدایت کنید.