شرایط گرفتن دستور تخلیه

زمانی که مدت قرارداد اجاره به پایان می رسد و مستأجر علی رغم تعهد قانونی از تخلیه ملک خودداری می کند، موجر می تواند برای بازپس گیری ملک خود از طریق دستور تخلیه فوری اقدام کند. این روش یک راهکار قانونی سریع و مؤثر است که به موجران امکان می دهد بدون ورود به فرآیندهای طولانی دادرسی، ملک خود را در کوتاه ترین زمان ممکن و با رعایت شرایط قانونی بازپس گیرند.

معضل عدم تخلیه ملک پس از اتمام قرارداد اجاره، چه مسکونی باشد چه تجاری یا اداری، می تواند برای موجران چالش برانگیز و نگران کننده باشد. در چنین شرایطی، آشنایی با ابزارهای قانونی مانند دستور تخلیه فوری ضروری است. این دستور، به عنوان یک راه حل کارآمد و سریع، به موجر این امکان را می دهد که با طی کردن مراحل مشخص و قانونی، ملک خود را از تصرف مستأجر خارج سازد. هدف از این راهنمای جامع، روشن ساختن تمامی ابعاد، شرایط، مراحل اجرایی، هزینه ها و نکات کلیدی مربوط به دریافت و اجرای دستور تخلیه فوری است تا موجران بتوانند با آگاهی کامل و حداقل چالش، حقوق قانونی خود را پیگیری کنند. در ادامه این مقاله، تفاوت های اساسی میان دستور تخلیه و حکم تخلیه نیز به طور دقیق تشریح خواهد شد.

دستور تخلیه فوری چیست و چه تفاوتی با حکم تخلیه دارد؟

در رویه قضایی کشور، دو مسیر اصلی برای الزام مستأجر به تخلیه ملک وجود دارد: دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه. هر یک از این دو، ماهیت حقوقی، شرایط، و فرآیند اجرایی متفاوتی دارند که شناخت آن ها برای موجران بسیار حیاتی است. این تفاوت ها می توانند بر سرعت، هزینه و پیچیدگی فرآیند بازپس گیری ملک تأثیر چشمگیری بگذارند.

۱.۱. تعریف دستور تخلیه فوری

دستور تخلیه فوری، یک دستور قضایی است که توسط مرجع قضایی صالح (معمولاً شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح) و در صورت احراز شرایط خاص صادر می شود. این دستور بر پایه ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ بنا شده و هدف اصلی آن، فراهم آوردن یک راهکار سریع و کارآمد برای تخلیه ملک پس از اتمام قرارداد اجاره است. ماهیت دستور تخلیه، نه یک حکم قضایی است و نه یک قرار، بلکه یک دستور است که معمولاً بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی و اخذ دفاع از مستأجر، در صورت کامل بودن مدارک و شرایط لازم، صادر می شود. سرعت بالای رسیدگی و اجرای این دستور، مزیت اصلی آن به شمار می آید.

۱.۲. تعریف حکم تخلیه

در مقابل دستور تخلیه، حکم تخلیه قرار دارد. حکم تخلیه نتیجه یک فرآیند دادرسی کامل است که در دادگاه عمومی حقوقی مطرح می شود. در این حالت، موجر باید یک دعوای حقوقی تحت عنوان درخواست رسیدگی و صدور حکم بر تخلیه عین مستأجره را طرح کند. این فرآیند مستلزم تشکیل جلسات دادرسی، دفاع طرفین، و ارائه ادله و مستندات است و ممکن است چندین ماه به طول بینجامد. پس از صدور حکم، برای اجرای آن نیز نیاز به صدور اجرائیه و طی مراحل مربوط به اجرای احکام مدنی است. حکم تخلیه در مواردی صادر می شود که قرارداد اجاره دارای شرایط شکلی لازم برای دستور تخلیه فوری (مانند عدم وجود دو شاهد یا ثبت نشدن در سامانه های رسمی) نباشد، یا در مواردی که موجر قصد فسخ قرارداد پیش از موعد را به دلایل قانونی داشته باشد.

۱.۳. جدول مقایسه ای جامع دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه

برای درک بهتر تفاوت های این دو، در جدول زیر به مقایسه جامع آن ها از جهات مختلف می پردازیم:

معیار مقایسه	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه
مرجع رسیدگی	شورای حل اختلاف / دادگاه صلح	دادگاه عمومی حقوقی
نیاز به دادرسی	خیر (دستور قضایی)	بله (دعوای قضایی با جلسات رسیدگی)
زمان رسیدگی	سریع (معمولاً ۱ هفته تا ۱ ماه)	طولانی تر (چند ماه تا بیش از یک سال)
هزینه	کمتر (هزینه دادرسی در شورای حل اختلاف)	بیشتر (هزینه دادرسی در دادگاه عمومی)
نیاز به صدور اجرائیه	خیر (پرونده مستقیماً به اجرا می رود)	بله (پس از صدور حکم قطعی)
قابلیت اعتراض/تجدید نظر	مورد اختلاف (نظر اداره حقوقی ق.ق. بر غیرقابل تجدیدنظر بودن است)	بله (قابل تجدیدنظرخواهی)
شرایط شکلی قرارداد	کتبی، دارای دو شاهد یا ثبت در سامانه های رسمی (مثل خودنویس)	محدودیت کمتر (امکان اثبات رابطه استیجاری با سایر ادله)

شرایط ضروری برای دریافت دستور تخلیه فوری (بایدها)

برای اینکه موجر بتواند از مزیت سرعت و کارآمدی دستور تخلیه فوری بهره مند شود، رعایت چهار شرط اساسی و قانونی الزامی است. عدم احراز هر یک از این شرایط، فرآیند را از مسیر دستور تخلیه فوری خارج کرده و موجر را ناچار به طرح دعوای حکم تخلیه می کند که زمان برتر و پرهزینه تر خواهد بود.

۲.۱. وجود قرارداد اجاره کتبی و معتبر

اولین و مهم ترین شرط برای دریافت دستور تخلیه فوری، وجود یک قرارداد اجاره کتبی و معتبر است. این قرارداد باید مطابق با الزامات قانونی تنظیم شده باشد:

• تنظیم قرارداد عادی با دو شاهد: بر اساس ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، اگر قرارداد اجاره به صورت عادی (در بنگاه های املاک یا به صورت دست نویس) تنظیم شده باشد، حتماً باید در دو نسخه یکسان تهیه شده و توسط دو نفر شاهد ذیل آن امضا شده باشد. امضای موجر و مستأجر نیز باید به وضوح وجود داشته باشد.
• ثبت در سامانه های رسمی: با توجه به قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، برای قراردادهای اجاره جدید، ثبت قرارداد در سامانه خودنویس وزارت راه و شهرسازی اهمیت ویژه ای پیدا کرده است. در این سامانه، امضای الکترونیکی شهود نیز الزامی است. این اقدام به شفافیت و اعتبار قرارداد می افزاید.
• تفاوت قراردادهای کمتر از ۲ سال و بیش از ۲ سال:
  • اجاره نامه های تا دو سال: این قراردادها باید در سامانه خودنویس ثبت شوند و شهود نیز به صورت الکترونیکی امضای خود را ثبت کنند تا مشمول تخلیه فوری شوند.
  • قراردادهای بیش از دو سال: مطابق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳)، طرفین باید قرارداد خود را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (اداره ثبت اسناد و املاک) ثبت نمایند.

نکته مهم: در صورتی که قرارداد اجاره شفاهی باشد، یا به صورت کتبی اما بدون امضای دو شاهد (برای قراردادهای عادی) یا ثبت در سامانه های مربوطه باشد، امکان دریافت دستور تخلیه فوری وجود ندارد و موجر باید برای دریافت حکم تخلیه به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کند.

۲.۲. اتمام مدت زمان قرارداد اجاره

دستور تخلیه فوری تنها زمانی قابل اجرا است که مدت زمان قرارداد اجاره به طور کامل به پایان رسیده باشد. تاریخ اتمام قرارداد باید به وضوح و بدون ابهام در متن قرارداد قید شده باشد.

• عدم تمدید رسمی یا شفاهی: اگر قرارداد پس از انقضاء به صورت رسمی (با تنظیم قرارداد جدید) یا حتی شفاهی تمدید شده باشد، موجر نمی تواند درخواست دستور تخلیه فوری دهد. در صورت تمدید شفاهی، اثبات عدم تمدید می تواند چالش برانگیز باشد و ممکن است مسیر دریافت حکم تخلیه را پیچیده تر کند.
• تخلیه پیش از موعد: اگر موجر به دلایلی (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تخلف از شروط قرارداد) قصد تخلیه ملک را پیش از پایان مدت قرارداد داشته باشد، نمی تواند از دستور تخلیه فوری استفاده کند و باید دعوای فسخ قرارداد اجاره به همراه حکم تخلیه را در دادگاه مطرح نماید که فرآیندی زمان بر است.

۲.۳. عدم وجود حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه

این شرط به طور خاص برای اماکن تجاری اهمیت دارد. دستور تخلیه فوری در مورد املاکی قابل اجرا است که مستأجر در آن حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت نداشته باشد. حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، حقوقی هستند که مستأجر به موجب قراردادهای اجاره قدیمی (قبل از سال ۱۳۷۶) یا شرایط خاص قانونی ممکن است نسبت به ملک پیدا کرده باشد. در صورت وجود این حقوق، فرآیند تخلیه بسیار پیچیده تر شده و عموماً نیاز به طرح دعوای حکم تخلیه در دادگاه و پرداخت حق سرقفلی به مستأجر خواهد بود. بنابراین، موجران املاک تجاری باید به تاریخ تنظیم قرارداد اجاره و وجود یا عدم وجود چنین حقوقی توجه ویژه ای داشته باشند.

۲.۴. تادیه یا تامین مبلغ ودیعه (رهن) توسط موجر

بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، موجر مکلف است پیش از اجرای دستور تخلیه، مبلغ ودیعه (رهن) یا هر تضمین دیگری را که از مستأجر دریافت کرده، به مستأجر بازگرداند. در صورتی که مستأجر حاضر به دریافت ودیعه نباشد، یا موجر به او دسترسی نداشته باشد، موجر باید مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری واریز نماید و رسید آن را به واحد اجرای احکام ارائه دهد.

تأکید بر واریز ودیعه به صندوق دادگستری یا ارائه ضمانت نامه بانکی قبل از اجرای دستور تخلیه ضروری است. این اقدام از حق حبس مستأجر جلوگیری می کند. حق حبس به مستأجر اجازه می دهد تا زمانی که ودیعه خود را دریافت نکرده، از تخلیه ملک خودداری کند.

در صورت عدم پرداخت ودیعه توسط موجر، مستأجر می تواند با استناد به حق حبس خود، از تخلیه ملک خودداری کند و حتی می تواند اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه نکند. این شرط، یکی از مهم ترین موانع در مسیر اجرای دستور تخلیه است که موجران باید به آن توجه کامل داشته باشند.

مراحل گام به گام اخذ و اجرای دستور تخلیه فوری

برای دریافت و اجرای موفقیت آمیز دستور تخلیه فوری، طی کردن سلسله مراتبی مشخص و قانونی الزامی است. این فرآیند از جمع آوری مدارک آغاز شده و تا اجرای نهایی تخلیه ملک ادامه پیدا می کند.

۳.۱. تهیه و جمع آوری مدارک لازم

پیش از هر اقدامی، موجر باید مدارک زیر را به دقت جمع آوری کند:

• اصل و کپی قرارداد اجاره: این قرارداد باید دارای تمامی امضاهای لازم (موجر، مستأجر، و دو شاهد برای قراردادهای عادی) باشد.
• اصل و کپی سند مالکیت ملک: یا هر سند معتبر دیگری که مالکیت موجر را اثبات کند.
• اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه موجر: برای احراز هویت.
• مدارک واریز ودیعه: در صورتی که موجر مبلغ ودیعه را پیش از درخواست به حساب دادگستری واریز کرده باشد، رسید آن باید ارائه شود.
• وکالت نامه: اگر موجر از طریق وکیل اقدام می کند، اصل و کپی وکالت نامه معتبر.

۳.۲. ثبت درخواست دستور تخلیه در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

با در دست داشتن مدارک کامل، موجر باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند. در این مرحله:

• تنظیم درخواست: درخواست دستور تخلیه به صورت سیستمی تنظیم و ثبت می شود.
• پیوست مدارک: تمامی مدارک جمع آوری شده اسکن و به پرونده الکترونیکی پیوست می شوند.
• پرداخت هزینه ها: هزینه های دادرسی و ثبت درخواست مطابق با تعرفه های جاری پرداخت می گردد.

۳.۳. ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح محل وقوع ملک

پس از ثبت درخواست، پرونده به صورت الکترونیکی به شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح که ملک در حوزه قضایی آن قرار دارد، ارجاع می شود.

• بررسی شرایط توسط مقام قضایی: مقام قضایی (رئیس شورا یا قاضی صلح) مدارک و شرایط ارائه شده را به سرعت و بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی یا دعوت از مستأجر، بررسی می کند.
• اگر تمامی شرایط لازم (مانند وجود قرارداد کتبی با شهود/ثبت رسمی، اتمام مدت قرارداد و …) احراز شود، دستور تخلیه صادر خواهد شد.

۳.۴. صدور دستور تخلیه

در صورت تأیید مقام قضایی مبنی بر وجود تمامی شرایط قانونی، دستور قضایی مبنی بر تخلیه ملک صادر می گردد. این دستور به واحد اجرای احکام ارجاع داده می شود.

۳.۵. ابلاغ دستور تخلیه به مستأجر و مهلت تخلیه

پس از صدور دستور تخلیه:

• ابلاغ رسمی: دستور تخلیه از طریق سامانه ثنا به مستأجر ابلاغ می شود.
• مهلت تخلیه داوطلبانه: معمولاً به مستأجر ۷ تا ۱۰ روز مهلت داده می شود تا به صورت داوطلبانه ملک را تخلیه کند و کلید را تحویل دهد.

۳.۶. اجرای دستور تخلیه توسط واحد اجرای احکام

اگر مستأجر در مهلت تعیین شده (۷ تا ۱۰ روز) به صورت داوطلبانه ملک را تخلیه نکند، واحد اجرای احکام اقدام به اجرای قهری دستور تخلیه می کند:

• همکاری با نیروی انتظامی و کلیدساز: مأموران واحد اجرا با حضور نیروی انتظامی (کلانتری محل) و در صورت لزوم با کمک کلیدساز، قفل ملک را باز کرده و اقدام به تخلیه می کنند.
• نگهداری اثاثیه: اگر در زمان تخلیه، مستأجر حضور نداشته باشد یا از تخلیه اثاثیه خود امتناع کند، اثاثیه او صورت برداری شده و به یک انبار عمومی یا مکان مناسب معرفی شده توسط موجر منتقل می شود. هزینه های نگهداری اثاثیه بر عهده مستأجر خواهد بود و تا زمان پرداخت آن، اثاثیه نزد انباردار توقیف می ماند. این اقدام مستنبط از بند ۳ ماده ۴۵ قانون اجرای احکام مدنی است.

مدت زمان گرفتن و اجرای دستور تخلیه فوری

یکی از اصلی ترین مزایای دستور تخلیه فوری، سرعت بالای آن نسبت به حکم تخلیه است. با این حال، مدت زمان دقیق می تواند بسته به عوامل مختلفی متغیر باشد.

۴.۱. از ثبت درخواست تا صدور دستور

این مرحله معمولاً سریع ترین بخش فرآیند است. در صورت تکمیل بودن مدارک و عدم وجود پیچیدگی های خاص، صدور دستور تخلیه از زمان ثبت درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تا ارجاع به شورای حل اختلاف و صدور نهایی دستور، می تواند بین یک هفته تا یک ماه به طول انجامد. در برخی شوراهای حل اختلاف با حجم کاری بالا، این زمان ممکن است کمی بیشتر شود.

۴.۲. از صدور تا اجرای کامل

پس از صدور دستور تخلیه، مراحل ابلاغ و اجرا آغاز می شود.

• ابلاغ دستور و مهلت اولیه: پس از صدور، دستور تخلیه به مستأجر ابلاغ می شود و معمولاً ۷ تا ۱۰ روز مهلت برای تخلیه داوطلبانه به او داده می شود.
• اجرای نهایی: در صورت عدم تخلیه در مهلت اولیه، پرونده به واحد اجرای احکام ارجاع شده و مراحل اجرای قهری آغاز می شود. این بخش، بسته به میزان همکاری مستأجر، زمان بندی واحد اجرای احکام، نیاز به حضور نیروی انتظامی و کلیدساز، و سایر پیچیدگی های احتمالی، می تواند تا یک ماه دیگر نیز زمان ببرد.

بنابراین، کل فرآیند از زمان ثبت درخواست تا تخلیه نهایی ملک، در حالت ایده آل ممکن است حدود ۱ تا ۲ ماه به طول انجامد.

۴.۳. عوامل مؤثر بر سرعت فرآیند

چندین عامل می توانند بر سرعت گرفتن و اجرای دستور تخلیه تأثیرگذار باشند:

• کامل بودن و صحت مدارک: هرگونه نقص در مدارک یا اشتباه در ثبت اطلاعات می تواند منجر به تأخیر در رسیدگی و حتی رد درخواست شود.
• حجم کاری و شلوغی مراجع قضایی: در شهرهای بزرگ و شوراهای حل اختلاف پرکار، ممکن است فرآیند کمی طولانی تر شود.
• موقعیت مکانی ملک: دور یا نزدیک بودن ملک به واحد اجرای احکام.
• پیچیدگی های احتمالی پرونده: ادعاهای مستأجر (مانند تمدید قرارداد یا عدم دریافت ودیعه) می تواند به صورت موقت روند اجرا را متوقف کند.
• همکاری یا عدم همکاری مستأجر: اگر مستأجر به صورت داوطلبانه تخلیه کند، فرآیند به مراتب سریع تر خواهد بود.

هزینه های مربوط به دستور تخلیه فوری در سال ۱۴۰۴

در مقایسه با دعاوی حقوقی پیچیده تر، فرآیند دستور تخلیه فوری از نظر مالی بسیار مقرون به صرفه است. هزینه ها به طور عمده شامل هزینه های دادرسی و ثبت درخواست می شود.

۵.۱. هزینه های دادرسی و ثبت درخواست

در سال ۱۴۰۴، هزینه ثبت درخواست دستور تخلیه در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و شورای حل اختلاف، معمولاً مبلغی در حدود ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان برآورد می شود. این مبلغ شامل هزینه برگ دادخواست، هزینه خدمات دفاتر قضایی و سایر تعرفه های قانونی است. لازم به ذکر است که این مبلغ تخمینی است و ممکن است بر اساس تعرفه های مصوب سالیانه و سیاست های قوه قضائیه دچار تغییر شود. برای اطلاع از مبلغ دقیق و به روز، مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ضروری است.

۵.۲. هزینه های اجرایی

علاوه بر هزینه های دادرسی، ممکن است در مرحله اجرا هزینه های جانبی دیگری نیز به وجود آید:

• هزینه پست: برای ابلاغ های احتمالی.
• هزینه کارشناس: در موارد خاص، مانند ارزیابی خسارت یا موارد دیگر، ممکن است نیاز به کارشناسی باشد.
• هزینه کلیدساز: در صورت عدم همکاری مستأجر و نیاز به باز کردن قفل ملک، هزینه کلیدساز بر عهده موجر خواهد بود که البته این هزینه قابل مطالبه از مستأجر است.
• هزینه انبار عمومی: در صورتی که اثاثیه مستأجر به انبار منتقل شود، هزینه های حمل و نگهداری اولیه ممکن است بر عهده موجر باشد که این هزینه ها نیز از مستأجر قابل وصول است.

۵.۳. مقایسه با هزینه های حکم تخلیه

یکی از برجسته ترین مزایای دستور تخلیه فوری نسبت به حکم تخلیه، مقرون به صرفه بودن آن است. هزینه های دادرسی برای حکم تخلیه (که در دادگاه عمومی حقوقی مطرح می شود)، به مراتب بیشتر است و بر اساس خواسته (میزان اجاره بها یا ارزش ملک) تعیین می گردد. علاوه بر این، طولانی شدن فرآیند در حکم تخلیه می تواند به موجر هزینه های غیرمستقیم دیگری مانند عدم النفع (اجاره از دست رفته) و هزینه های مربوط به پیگیری های حقوقی را تحمیل کند. به همین دلیل، در صورت فراهم بودن شرایط، انتخاب مسیر دستور تخلیه فوری از نظر اقتصادی بسیار به نفع موجر است.

نکات مهم و کاربردی در فرآیند دستور تخلیه فوری

فرآیند دستور تخلیه فوری، هرچند سریع و کارآمد است، اما شامل نکات حقوقی ظریفی است که آگاهی از آن ها می تواند به موجر در پیشگیری از مشکلات و حل ابهامات احتمالی کمک کند.

۶.۱. نقش وکیل متخصص در دستور تخلیه

استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی و تخلیه مستأجر، می تواند مزایای قابل توجهی برای موجر به همراه داشته باشد:

• سرعت و دقت: وکیل با آگاهی کامل از قوانین و رویه قضایی، می تواند مدارک را به درستی جمع آوری و درخواست را بدون نقص ثبت کند که این امر به تسریع فرآیند کمک شایانی می کند.
• کاهش استرس: پیگیری امور حقوقی می تواند برای افراد غیرمتخصص استرس زا باشد. وکیل تمامی مراحل را از جانب موجر پیگیری می کند.
• جلوگیری از اشتباهات حقوقی: یک اشتباه کوچک در تنظیم درخواست یا ارائه مدارک می تواند منجر به تأخیر یا حتی رد شدن دستور تخلیه شود.
• مدیریت ابهامات: وکیل می تواند به ابهامات و ادعاهای احتمالی مستأجر به درستی پاسخ دهد.

۶.۲. تخلیه پیش از موعد قرارداد

دستور تخلیه فوری تنها پس از اتمام مدت قرارداد اجاره صادر می شود. اگر موجر به هر دلیلی (مثلاً عدم پرداخت اجاره بها، نگهداری حیوان خانگی برخلاف شرط قرارداد، یا تخریب ملک) قصد تخلیه مستأجر را پیش از پایان مدت قرارداد داشته باشد، نمی تواند از دستور تخلیه فوری استفاده کند. در چنین مواردی، موجر باید با طرح دعوای فسخ قرارداد اجاره در دادگاه عمومی حقوقی، ابتدا فسخ قرارداد را اثبات کرده و سپس درخواست حکم تخلیه را مطرح نماید که این فرآیند زمان بر خواهد بود.

۶.۳. عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر، به خودی خود منجر به صدور دستور تخلیه فوری نمی شود، مگر اینکه در متن قرارداد اجاره به صراحت قید شده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره بها برای مدت معین (مثلاً سه ماه متوالی)، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را دارد. در غیر این صورت، موجر می تواند دعوای مطالبه اجور معوقه را مطرح کرده و اجاره بهای پرداخت نشده را از مستأجر مطالبه کند. در صورت وجود شرط فسخ در قرارداد، پس از اثبات فسخ در دادگاه، باید مسیر حکم تخلیه را طی کرد.

۶.۴. موضوع ودیعه و اجرت المثل ایام تصرف

همان طور که پیشتر اشاره شد، واریز ودیعه توسط موجر برای جلوگیری از حق حبس مستأجر الزامی است. اما نکته مهم تر این است که:

• عدم مطالبه اجرت المثل در صورت عدم پرداخت ودیعه: اگر پس از اتمام قرارداد، مستأجر ملک را تخلیه نکند و موجر نیز از پرداخت ودیعه استنکاف ورزد، موجر حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (اجاره بهای مدت زمانی که مستأجر پس از اتمام قرارداد در ملک مانده) را نخواهد داشت (وفق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶).
• مطالبه خسارات از ودیعه: اگر موجر ادعا کند که مستأجر به ملک خسارت وارد کرده یا بدهی هایی (مثل شارژ ساختمان، قبض آب، برق، گاز) دارد، نمی تواند به این بهانه از پرداخت کامل ودیعه خودداری کند. در این حالت، موجر باید ودیعه را پرداخت کرده و همزمان، دعوای مطالبه ضرر و زیان را مطرح کند. می تواند از دادگاه بخواهد تا زمان تعیین تکلیف نهایی، معادل مبلغ مورد ادعا از ودیعه مستأجر را نزد صندوق دادگستری نگه دارد.

۶.۵. ادعای تمدید قرارداد توسط مستأجر

در مواردی که دستور تخلیه صادر شده، اما مستأجر مدعی تمدید قرارداد اجاره با موجر باشد، می تواند مطابق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، دعوای اثبات تمدید قرارداد اجاره را در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح کند.

• عدم توقف اجرای دستور تخلیه: طرح این دعوا به خودی خود مانع از اجرای دستور تخلیه نمی شود.
• توقیف عملیات اجرایی با تأمین: مگر آنکه دادگاه دعوای مستأجر را موجه تشخیص دهد. در این صورت، با اخذ تأمین مناسب (مثلاً ضمانت نامه بانکی یا واریز مبلغی به حساب دادگستری)، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می کند.
• عدم امکان دادخواست تقابل: از آنجا که دستور تخلیه یک دعوا نیست بلکه درخواست است، امکان طرح دادخواست تقابل (دادخواستی از سوی خوانده علیه خواهان در همان پرونده) نسبت به آن وجود ندارد.

۶.۶. تخلیه ملک تجاری و سرقفلی

همان طور که در بخش شرایط اشاره شد، دستور تخلیه فوری در مورد املاک تجاری که مستأجر حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه دارد، کاربرد ندارد. این حقوق معمولاً مربوط به قراردادهای اجاره اماکن تجاری است که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده اند یا شرایط خاصی را دارا هستند. در این موارد، فرآیند تخلیه نیازمند طرح دعوای حقوقی و پرداخت غرامت یا حق سرقفلی به مستأجر است. لذا، موجر باید به ماهیت قرارداد اجاره ملک تجاری خود بسیار دقت کند.

۶.۷. انتقال ملک به مالک جدید

اگر موجر در طول مدت قرارداد اجاره، ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند، مالک جدید به عنوان قائم مقام مالک پیشین شناخته می شود. این بدان معناست که مالک جدید نیز در صورت اتمام مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، می تواند برای دریافت دستور تخلیه اقدام نماید. مهم است که در صورت تمدید قرارداد اجاره توسط مالک جدید، تمامی شرایط شکلی ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ (مانند امضای دو شاهد یا ثبت در سامانه های رسمی) رعایت شود. تمدید قرارداد اجاره، حتی چندین بار، روابط موجر و مستأجر را از شمول مقررات قانونی خارج نمی کند.

۶.۸. قراردادهای اجاره بدون کد رهگیری یا ثبت در سامانه ها

با وجود تأکید قانون بر ثبت قراردادها در سامانه هایی مانند خودنویس، اگر قرارداد اجاره ای به صورت عادی تنظیم شده و دارای امضای موجر، مستأجر و دو شاهد باشد، همچنان امکان دریافت دستور تخلیه فوری وجود دارد. کد رهگیری یا ثبت در سامانه های جدید برای قراردادهای عادی که پیش از این قوانین تنظیم شده اند، شرط اساسی برای دستور تخلیه فوری نیست، اما برای قراردادهای جدید، رعایت این موارد در حال تبدیل شدن به یک الزام قانونی است.

۶.۹. امکان درخواست مهلت توسط مستأجر

پس از صدور دستور تخلیه و ارسال پرونده به واحد اجرای احکام، مستأجر تنها در شرایط خاص و اضطراری (مانند وقوع حوادث غیرمترقبه مانند بیماری شدید، زلزله، سیل یا سایر موارد خارج از کنترل) می تواند تقاضای مهلت کند. دادورز اجرای احکام با ارجاع پرونده به مقام قضایی رسیدگی کننده (قاضی دادگاه صلح)، در صورت صلاحدید و تأیید قاضی، می تواند فقط برای یک نوبت و حداکثر به مدت یک ماه به مستأجر مهلت دهد. این مهلت استثنایی است و به راحتی اعطا نمی شود.

۶.۱۰. تصرف ملک توسط شخص ثالث غیر از مستأجر

در صورتی که در هنگام اجرای دستور تخلیه، ملک در تصرف شخصی غیر از مستأجر باشد که دستور تخلیه علیه وی صادر شده است، دستور تخلیه همچنان اجرا می شود. این موضوع یک استثناء بر ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی محسوب می شود. حتی اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک (عین مستأجره) داشته باشد، دستور تخلیه اجرا خواهد شد و شخص ثالث می تواند حقوق خود را از طریق طرح دعوای مستقل در دادگاه پیگیری کند.

۶.۱۱. قابلیت تجدیدنظر خواهی از دستور تخلیه

موضوع قابلیت تجدیدنظرخواهی از دستور تخلیه صادره از دادگاه صلح، یکی از مباحث حقوقی مورد اختلاف در رویه قضایی است. با تصویب قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، این اختلاف نظر شدت گرفت.

• از نظر اصولی، قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ یک قانون عام مؤخر و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ یک قانون خاص مقدم است. احکام قانون خاص مقدم با قانون عام مؤخر به طور معمول قابلیت تخصیص ندارند.
• مستند به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و همچنین مواد ۳، ۶، ۱۷ و ۱۸ آیین نامه اجرایی آن، اصل بر حتمیت، فوریت و قطعیت دستور تخلیه است. قانونگذار در مواد ۱۷ و ۱۸ هیچ گونه ادعای حقی را در مورد عین مستأجره و حتی نسبت به اجاره نامه ای که مورد تعرض است، نپذیرفته و این گونه شکایات را مانع از اجرای دستور تخلیه نمی داند.
• اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۱۶۶ (تاریخ ۱۴۰۴/۰۷/۲۶) با استدلالی متقن، دستور تخلیه صادره از محاکم را غیرقابل تجدیدنظر دانسته است. این به معنای تأکید بر فوریت و قطعیت دستور تخلیه و جلوگیری از اطاله دادرسی است. بنابراین، موجر می تواند با اطمینان خاطر بیشتری نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام کند، بدون نگرانی از اینکه اعتراض مستأجر منجر به توقف طولانی مدت عملیات اجرایی شود.

تفاوت اصلی حکم تخلیه و دستور تخلیه: حکم تخلیه مستلزم طرح دعوی در محاکم دادگستری، نیاز به رسیدگی قضایی کامل، و صدور اجرائیه پس از قطعیت حکم است؛ در حالی که دستور تخلیه در قالب درخواست انجام می شود، نیازی به جلسه رسیدگی و دعوت از طرفین ندارد، و پرونده مستقیماً برای اجرا ارسال می گردد.

نتیجه گیری

دستور تخلیه فوری، ابزاری قانونی و کارآمد برای موجرانی است که با پایان یافتن قرارداد اجاره، مستأجرشان از تخلیه ملک خودداری می کند. این فرآیند، در مقایسه با حکم تخلیه، سریع تر، کم هزینه تر و با پیچیدگی های دادرسی کمتری همراه است. برای بهره مندی از این مزایا، رعایت دقیق شرایط قانونی نظیر وجود قرارداد اجاره کتبی و معتبر با امضای شهود یا ثبت در سامانه های رسمی، اتمام مدت قرارداد و تادیه ودیعه از سوی موجر، از اهمیت بالایی برخوردار است.

موجران باید پیش از هر اقدامی، از کامل بودن مدارک خود اطمینان حاصل کنند و در صورت لزوم، با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایند تا فرآیند به دقت و سرعت بیشتری طی شود و از بروز اشتباهات حقوقی که ممکن است منجر به تأخیر یا هزینه های اضافی گردد، جلوگیری به عمل آید. آشنایی با نکات مهمی چون عدم شمول دستور تخلیه بر املاک دارای سرقفلی، یا ضرورت پرداخت ودیعه برای جلوگیری از حق حبس مستأجر، به موجران کمک می کند تا با دیدی بازتر و اقدامات صحیح، حقوق قانونی خود را به بهترین نحو ممکن احقاق کنند. دستور تخلیه فوری، نه تنها به موجر کمک می کند تا ملک خود را به سرعت بازپس گیرد، بلکه به حفظ نظم و اجرای عدالت در روابط استیجاری نیز یاری می رساند.